あと何年住める？マンションの寿命を左右する要因と購入の判断
あと何年住めるのか、それは多くのマンション所有者が抱える疑問です。マンションの寿命を左右する要因は多岐にわたり、選択するマンションが長く快適に住めるかどうかを決定します。この記事では、マンションを選ぶ際の重要な判断基準として、建築材料の質、構造の安全性、管理組合の運営状況といった寿命に影響を及ぼす要因を詳細に解説しています。また、長く住めるマンションの条件についても掘り下げ、何年位住めるマンションを見極めるための具体的なアドバイスを提供します。マンション購入は一生の投資。賢い選択をするために、この情報をお見逃しなく。
目次
マンションの寿命を左右する要因
マンションが長持ちするか否かは、様々な要因が複雑に絡み合って決まります。これらの要因は、建築時の材料選びや構造設計から、継続的なメンテナンス、そして管理組合の運営状態まで多岐にわたるのです。
建築時の材料と構造
マンションの寿命に最も大きな影響を与えるのは、建築時の材料と構造です。使われる材料の質とその耐久性が、建物自体の寿命を大きく左右するからです。例えば、鉄筋コンクリート造の場合、コンクリートの配合比率や鉄筋の質、耐震構造などが将来にわたって安心して住めるマンションであるかどうかの決め手となります。これらが適切に設計、施工された建物は、自然災害などにも強く、長期間にわたって住まいとしての機能を維持し続けることができるでしょう。
いまから溯ること２０年前（２００５年）に発覚した『姉歯設計事務所の構造計算書偽装問題』は、分譲マンションの信頼性を大きく損なう事件となり社会問題化しました。
さらに、その後も東洋ゴム工業の免震マンションに設置する積層ゴムのデータ改ざんする事で国土交通省の認定を取得している事が発覚。多くの免震構造のマンションが違反建築物となり、積層ゴムの取替えを余儀なくされました。
引用元：国土交通省 東洋ゴム工業（株）が製造した免震材料の大臣認定不適合等について＞報道発表資料
定期的なメンテナンスの重要性
建築後の継続的なメンテナンスも、マンションの寿命を左右する重要な要因です。例えば、外壁の塗装工事や防水工事、設備の点検・修復は定期的に行う必要があります。これにより、建物は美観を保ちつつ、劣化を防ぐことができます。また、老朽化した設備を適時に更新することによって、常に快適な環境を保つことができるでしょう。このような積極的なメンテナンスは、長期間にわたるマンションの資産価値の維持にも寄与します。
そういう意味では、マンションは【管理を買う】という言葉がふさわしいと思います。
管理組合の役割と運営実態
管理組合の運営がマンションの寿命と直結するとも言えるでしょう。管理組合が効果的に運営されている場合、定期的なメンテナンスや修繕計画がきちんと立案され、予算の適切な配分が行われます。これにより、住宅の品質が保たれ、長期にわたる住み心地の良さを実現できます。しかし、組合が不活発であったり運営に問題があったりした場合は、必要なメンテナンスが怠られがちになるため、建物の老朽化が早まり、寿命を短くしてしまう可能性があります。結果的に、資産価値の低下にもつながるでしょう。
寿命超えマンションの維持方法
マンションが寿命を超えたとき、ただ放置するだけでは老朽化が進んでしまい、居住性の低下や値下がりの原因になります。もし、きちんと維持管理を行えば、住み続けられる期間も、資産価値も維持することが可能です。では、一体どうすれば良いのでしょうか。ここでは、長期にわたってマンションを健康な状態に保つための具体策をご紹介いたします。
大規模修繕のスケジュール
マンションの大規模修繕は、通常10数年に1度のペースで行われるのが一般的です。しかし、事前の準備や計画立案には数年かかる場合もありますので、管理組合は早め早めの行動が必要です。まず、建物全体の劣化状況の点検を行い、必要な修繕箇所の把握をします。これにより、どのような修繕が必要か、何年周期で施工すればよいかの計画を立てることができます。長期にわたる修繕計画を立てることは、予期しない大きな費用がかかるのを事前に防ぐことにもつながります。また、修繕工事の質を確保するためには、信頼できる業者選びも重要なポイントです。住民間で積み立てを行い、費用を分散させるなどの方法で、大規模修繕を無理なく実施していきましょう。
参照元：長谷工コミュニティ 長期修繕計画
長期修繕計画の立案と実行
長期にわたる修繕計画を策定する際には、マンションの将来像を明確に描くことが大切です。資産価値を維持し、住みやすい環境を保つには、どの部分にどれだけの投資をするかを決定し、それに基づいた計画を作成します。また、立案された計画は適切なタイミングで実行する必要があります。長期修繕計画には、エレベーターや共用施設の大規模な修繕だけでなく、日々のメンテナンスや定期的な清掃も含まれているべきです。これにより、マンション全体としての快適さや機能性を保つことができるのです。また、住民同士が計画に対して正しい理解を持つことも重要で、コミュニケーションを取りながら、互いの理解を深め、計画を進めていきます。
リノベーションによる価値向上
マンションは大きく共用部と専有部分とに分かれますが、マンション全体に関わる部分については、大規模修繕工事や部分的な改修工事で補うことになります。逆に、専有部分（室内）については、自己の責任と負担において、リフォームやリノベーション工事を行うことになります。
リフォーム工事とリノベーション工事の違いについては、過去のコラムをご参照ください。
リノベーションを行うことは、マンションの価値向上に繋がります。単に古くなった部分を修繕するだけでなく、デザイン性を高めたり、省エネルギー性能を向上させたりすることで、今のライフスタイルに合った住空間を作り出します。特にキッチンやバスルーム、トイレなどの水回りは、快適性に直結するため、リノベーションの際には特に注意を払いたい部分です。また、リノベーションは、現在のライフスタイルや快適な住空間を創造するもので、費用もそれなりに掛かりますが、資産価値も高まりますので取り入れてみるのも良いと思います。
マンション選びのポイント
マンションを選ぶ際、快適に暮らせるよう、多くのことを考えなければなりません。住む場所は、人生において重要なファクターですから、時間をかけてベストを尽くした選択をすることが大切であります。立地や施設、耐震性など、さまざまな角度から先見性をもってマンションを選定していきます。これからマンションを探される方へ、重要なポイントをご説明します。
立地の長期的評価
マンションを選ぶにあたり、立地は非常に重要です。長く住むことを想定すると、将来的な街の発展性や環境の変化も見据えた評価が必要です。通勤や通学の便利さだけでなく、商業施設、病院、公園などの生活インフラも重要なチェックポイントです。さらに、地域が持続的に成長していくか、街づくりの計画はあるのか、将来の再開発の可能性はあるのかなど、時代の変遷に柔軟に対応できる立地かどうかも見極めるべきでしょう。
引用元：愛知県 地域別の取組方向
引用元：浜松創生 ビジョン2050
施設の充実度とアクセス性
快適なマンション生活をおくるためには、施設の充実度とアクセス性もポイントとなります。生活に必要なスーパーマーケット、コンビニエンスストア、学校、病院などが近くにあると日常がとても便利です。また、公共の交通機関へのアクセスが良いことも大きなメリットといえます。駅近のマンションは需要も高く、将来的に売却や賃貸を考えたときの価値も低下しにくい傾向にあります。逆に、車がなければ生活しにくい立地は、日々のストレスの源となりうるでしょう。
耐震性と防災設備のチェック
日本は地震が多い国ですから、マンションを選ぶ際は耐震性や防災設備にも注意を払わなければなりません。新築マンションであれば基本的に最新の耐震基準をクリアしていますが、中古の場合はいつ建てられたものかをチェックすることが重要です。また、マンション内の防災設備、例えば非常用の発電機や給水設備、避難スペースの有無などが整っているかも確認しましょう。自然災害が起こる前に、住む場所の安全性をしっかりと見定めることが、安心した生活を送るための基盤となります。
快適なマンション生活を支えるコミュニティ
まるで小さな町のようなマンションコミュニティは、住む人たちの日々をより豊かにします。共有スペースでのさまざまな交流や、お互いの助け合いは、快適な暮らしの基となるのです。こうした環境を作り出すには、住民一人ひとりの心がけと積極的な参加が重要となります。次に、そのための具体的なアプローチ方法をご紹介いたします。
隣人との関係性構築
マンションでの生活において、隣人との関係は非常に大切です。まずは日頃からの挨拶を心掛けること。これはコミュニケーションの第一歩となります。また、小さな親切やお互いの状況を理解し合うことで、信頼関係を構築することができます。さらに、お互いのプライバシーを尊重しながらも、緊急時には助け合える関係を築くことが肝心なのです。マンションが一つの大家族のような温もりを持つためには、一人ひとりが助け合い、理解し合う心が不可欠であります。
共用施設の利用と活性化
共用施設はマンション生活の魅力の一つです。例えば、フィットネスルーム、パーティースペース、キッズルームなどの施設は、住民同士の交流を深める場となります。これら施設の積極的な利用は、住民の健康づくりやコミュニケーションの活性化につながります。また、定期的な清掃活動や施設利用のルール作りに関わることで、住民みんなで共用施設を大切にする意識が高まります。利用する楽しみもあることで、住民全員が気持ちよく生活できる環境が保たれるのです。
コミュニティイベントの開催
コミュニティイベントは住民同士の絆を深める絶好の機会です。季節の行事やお祭り、バザー、ワークショップなど、さまざまなイベントを通じて、年齢層や性別、趣味嗜好の異なる住民が集まり、共通の楽しみを共有することができます。これらのイベントを定期的に開催することで、マンション内の友情が芽生え、団結力が養われます。つまり、コミュニティイベントは圧倒的な連帯感を生み出し、快適なマンション生活に不可欠な役割を担うのです。
築年数とマンション価値の関係
マンション購入を検討する際、築年数は重要な要因の一つです。新築から時間が流れるにつれ、建物は自然と老朽化し価値は下降する傾向にありますが、それは一概に悪いことではありません。築年数が長くなるにつれて、その地域に溶け込み、独自の価値を形成していくのです。
ですが、中古マンションを購入する場合、【あと？どれ位住めるのか？】というのは、切実な問題であります。マンションの明確な寿命を定義するものはありません。一般的には、鉄筋コンクリートの物理的寿命として１１７年という方もいれば、外装の仕上げなどにより延命して１５０年という方もいます。ですが、日本における鉄筋コンクリート造の歴史はまだ１００年に満たないので、その歴史は木造と比べてはるかに浅く、統計らしい統計もありません。
そこで、一般社団法人再開発コーディネーター協会が集計しているデータ９７件を基に、竣工から建替えが完了した年までの平均年数を割り出しました。結果は、建替えまでの平均年数45.8年（最長８６年、最短１４年）でした。この年数はあくまでも【建替えが完了した物件の平均】であり、全てのマンションが45.8年で建替えの時期がやって来ると言う訳ではありません。特に、最短14年で建替えした東京都の【クレストフォルム南町田】というマンションは、道路拡幅に伴う建替事業のため、コンクリート造の耐用年数や寿命といった理由とは異なります。
また、鉄筋コンクリート造の法定耐用年数（事業用）４７年と近い数字である事を考えると、マンションの寿命については、大体５０年前後といった所ではないでしょうか。
引用元：一般社団法人 再開発コーディネーター協会 マンション建替え実現事例リスト（2023年1月現在）
築年数による価格変動
新築マンションが売り出されてから年月が経過するごとに、その価格は変動していきます。一般的には、新築の魅力が薄れるにつれて価格は下落する傾向にありますが、立地や建物の維持状態、新築分譲マンションの供給量、リフォームの加味によって価格が再評価される場合もあります。大切なのはマンションが「どのように年を重ねてきたか」です。経年による価格下落を乗り越えて、魅力的な物件として再評価されるためには、建物のメンテナンスや周辺環境の発展が鍵になります。築年数が長くなるにつれて重要視されるのは、単純に年数ではなく、そのマンションが「どう歳を重ねたか」です。
引用元：中部レインズ 季刊サマリーレポート （2024 年 1～3 月期）
2024（令和 6）年５月２日発表の中部レインズ季刊サマリーレポートによると中古マンション市場は、繁忙期である1-3月において、成約件数を伸ばしましたが、それ以上に在庫件数が大幅に伸びているのが分かります。
2021年1-3月に比べて直近の2024年1-3月終了時点で在庫件数は約1.4倍に増加しています。これは、価格上昇に伴う成約件数の減少だけでなく、供給量の増加が主な要因と考えられるため、この先当面は、売却をお考えの方は少々売却が難しくなり、購入をお考えの方は物件の選択肢が増えて、より良い物件購入ができるのではないかと思います。
古いマンションの魅力とは
古いマンションには、新築にはない独特の魅力があります。その一つが、建設時の材質や設計における耐久性です。また、長い年月を経て周辺地域との関係が築かれ、生活インフラが充実していることも少なくありません。さらに、リノベーションによって最新の設備を取り入れつつも、古き良き魅力を残すことができます。築年数を重ねたマンションが持つ歴史的背景は、住む人に安心感と居住の愛着を与えてくれるのです。中には、独特の風格やコミュニティが形成されていることから、一定の評価を受けることもあります。
新しいマンションのデメリット
新築マンションには多くの魅力がありますが、いくつかのデメリットも存在します。例えば、初期費用が高額になることが挙げられます。また、建築後の瑕疵が見つかることもあり、それが明らかになるまでには時間がかかることがあります。建物の品質や周辺環境が未成熟であるため、想定していた生活環境と異なる可能性もあります。加えて、新築時の評価が落ち着いてから実際の市場価値が明らかになるため、資産価値の変動リスクを考慮する必要があります。新築の魅力に隠されたこれらのリスクは、慎重な判断が求められるポイントです。
修繕積立金の適正管理
資産価値の保存や快適な居住環境を維持するために大切なのが、修繕積立金の適正な管理です。長い目で見れば、計画的な積み立てと使用が重要と言えるでしょう。管理組合や管理会社が、区分所有者同士の合意形成を図りながら、透明かつ効率的な運用を心掛けることが求められます。
積立金の計算方法と目安
積立金の計算には、中長期的な修繕計画とそれに必要なコストを把握することが欠かせません。まず修繕が必要とされる箇所を特定し、それぞれの寿命と修繕にかかる費用を見積もります。そうして算出された総額を、年数で割り積立金として毎月の管理費に上乗せしていくことになります。目安としては、将来の大規模修繕に備えて、建物の価値や規模、築年数などを考慮して適切な金額を設定することが大切です。その結果、建物の寿命を延ばしつつ、資産価値を維持することにつながります。
不足時の対応策とは
積立金が不足する状況は避けたいものですが、想定外の大規模修繕などにより生じる場合があります。このような時は追加徴収や借入れを検討することになるでしょう。追加徴収は、所有者それぞれの負担が増えることになるため、合意形成が必要となります。借入れは、将来の経済状況に影響を与えかねないため、注意深く検討する必要があります。積立金の不足には前もって備えることも重要で、定期的な見直しやコスト削減によって貯蓄を増やす努力が必要です。
修繕積立金の使用実例
修繕積立金の具体的な使用例としては、定期的な塗装工事や防水工事、エレベーターの更新工事などが挙げられます。これらは建物をより長く快適に使い続けるために不可欠であり、積立金を用いて計画的に実施していくものです。例えば、大規模な修繕である外壁の塗り替えは、数年に一度のイベントであり計画的な資金使途が求められます。また、屋上の防水工事も積立金を使い、水漏れによる二次的な損傷を予防することができます。これらの事例は、修繕積立金が建物の価値を保ち、住民の快適な生活を支えていることを示しています。
国と自治体のサポート制度
私たちの暮らしをより良くするために、国や自治体はさまざまなサポート制度を用意しています。住む場所に応じて利用できる制度が異なることもありますが、共通して言えるのは、その支援を活かせば生活の質が向上しやすいということです。家を建てる際、リフォームする際、さらには災害に強い住まいへと改修をする際など、国と自治体は支援の手を差し伸べています。しかし、これらの制度の存在を知らなかったり、申請方法が分からなかったりするケースも多いものです。ここでは、主なサポート制度に焦点を当てながら、それぞれの概要と活用法をご紹介していきます。
住宅ローン控除の活用法
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、自宅購入に際して、住宅ローンを用いて購入した場合に、その借入残高に対して所得税から一定額が控除される制度です。この控除は、年末のローン残高に一定の割合（控除率0.7％）を乗じた金額が、最大13年間（中古マンションの場合は１０年間）受けられます。しかし、この制度は申請しなければ自動的に適用されるものではありません。まずは、確定申告をする際に住宅ローン控除を受けるための手続きを行う必要があります。申告には購入した住宅が対象となるかの確認、必要書類の提出をしなければなりません。適切な手続きを行い、控除を受けることで、毎年の家計負担を大きく減らすことができるので、積極的な活用が推奨されます。
引用元：国土交通省 住宅ローン減税
耐震改修支援の制度概要
地震大国である日本において、自宅の耐震性を高めることは非常に重要です。国や自治体は、耐震改修を支援するための制度を用意しており、耐震診断や改修工事にかかる費用の一部を補助する制度があります。例えば、耐震改修促進法に基づく補助金や、低利の耐震改修ローンなどがそれにあたります。これらの制度を利用するには、まず専門家による耐震診断を受け、改修計画を立てることが必要です。そして、計画が自治体の基準に適合すれば、補助金の交付やローンの申し込みが可能になります。家族の安全を守るためにも、これらの支援を使って自宅を安全なものにしていくことをお勧めします。
引用元：住宅金融支援機構なかなか進まないマンションの耐震化～段階的耐震改修のすすめ～
リフォーム補助金の申請方法
リフォームを行う際に利用できる、リフォーム補助金制度は家の省エネ化、バリアフリー化、耐震性向上など、様々な改修に対しての財政支援を行っています。自治体によって補助内容や金額は異なりますが、多くの場合でリフォーム工事費の一部を補助してもらうことができます。申請を行うためには、準備が必要です。まず、対象となるリフォームの内容を把握し、それが補助金の対象となる工事であるか確認します。次に、補助金の申請書を入手し、必要とされる見積もり書や工事計画書を添付して自治体へ提出します。書類審査を経て、承認されれば補助金が交付される流れになります。計画的にリフォームを行い、補助金を上手く活用していきましょう。
入居後のライフプランとマンション選び
新しいマンションへのお引っ越しは、あらたな生活の出発点です。入居後のライフプランを念頭において、住環境やマンションの設備を選ぶ試みは大切でしょう。長く快適に住み続けるためには、将来のライフステージに合わせたマンション選びが重要です。
シニアに優しいマンションの特徴
シニア世代が安心して暮らせるマンション選びでは、バリアフリーの設備や共有スペースの利便性が、大きな決め手となります。玄関にはスロープがあること、エレベーターはもちろんのこと、廊下やお部屋の中も車いすが楽に動かせる広さが必要です。また、治安のよい地域に位置していること、医療機関やスーパーが近くにあることも見逃せません。また、コミュニティを作り出しているマンションでは、シニア同士の交流の場を提供し、心の支えともなり得るでしょう。
子育て世代に最適な住環境
子育て世代にとって、安全で、教育環境に優れたマンションは、とても魅力的です。まず考えたいのは、子どもたちが安心して遊べる広い公園が近くにあるかどうかでしょう。また、人通りが多く、治安の良い地域に立地していることが大事です。マンション内の設備でいうと、キッズルームや保育所などの支援施設があると、育児がずいぶんと楽になります。また、小学校や中学校へのアクセスが良いことも、大きなポイントとなるでしょう。
単身者向けマンションの選び方
単身でマンションを選ぶ際は、自分の生活スタイルを重視することがポイントです。たとえば、仕事柄遅く帰ることが多い人は、オートロックやセキュリティがしっかりしているマンションがオススメです。また、趣味のスペースとして使える部屋や設備が豊富に整っているマンションも人気があります。近所にコンビニや飲食店が多いことも、単身者にとっては便利でしょう。通勤、通学に便利な立地であることも、忙しい単身者にとっては必須の条件かもしれません。
あと何年住める？マンションの寿命を左右する要因と購入の判断：まとめ
マンション購入の際、その寿命は考慮すべき重要なポイントです。この記事では、マンションがどれくらいの期間快適に住めるかを決める様々な要因を詳しく説明しています。特に、建築材料の質や建物の構造、定期的なメンテナンスの有無、そして管理組合の効果的な運営が、マンションの寿命に大きく影響します。加えて、良い立地、優れた耐震性、充実した防災設備も、長く暮らせるマンションを選ぶ上での重要な条件となります。これらの要素を事前にしっかりチェックすることで、後悔のないマンション選びが可能です。この記事を活用して、長年安心して住むことができるマンションを見極めましょう。
松屋不動産販売 代表取締役：佐伯 慶智からのお知らせ
このコラムをお読みいただき、誠にありがとうございます。私は、松屋不動産販売株式会社の代表取締役、佐伯慶智です。当社は愛知県と静岡県西部で不動産の売買仲介を専門に行っております。本日のコラム「あと何年住める？マンションの寿命を左右する要因と購入の判断」で取り上げた内容が、あなたのマンション選びの参考になれば幸いです。マンションの購入は、人生の中でも大きな決断の一つです。そんな大切な選択を私たち松屋不動産販売が全力でサポートさせていただきます。ぜひ、来店予約を活用していただき、お気軽にご相談にお越しいただければと思います。私たちと一緒に、理想のマンション探しを始めましょう。
