【危機】建売住宅の売れ行きに急ブレーキ！『建売氷河期』到来か？
建売住宅の売れ行きに急ブレーキがかかり、市場は不透明感を増しています。この動向は購入希望者や不動産投資家にとって重要なサインかもしれません。本記事では、市場の変化を分析し、どのようにこの情報を利用して賢い不動産購入・投資を行うか、具体的な戦略を提案します。不動産購入・投資のチャンスを探している方は必見です。
目次
建売住宅市場の現状
現在、建売住宅市場は大きな変動期に入っています。特に首都圏・中部圏では、コロナ下における巣ごもり需要で一時的に人気が高まり、価格が急激に値上がりしました。しかし、最近になって売れ行きに急ブレーキがかかる現象が見られます。この変化は、市場における供給過多、金利の上昇懸念、消費者の購買意欲の減退など、複数の要因によって引き起こされていると考えられます。
業界最大手で分譲戸建住宅市場のシェア約30％を占める『飯田グループホールディングス』の四半期ごとの決算報告資料でも分譲戸建住宅の苦戦が色濃く出ています。
引用元：飯田グループホールディングス＞2024年3⽉期3Q決算説明資料
少し補足して説明しますと、第3四半期（10-12月）においては、繁忙期（1-3月）に向けて通常在庫戸数は増加する傾向にあります。注目して頂きたいのは、棒グラフの青色（4カ月超の完成在庫）と水色（4ヵ月以内の完成在庫）の部分です。完成はしているが未契約となっている物件、いわゆる『完成在庫』が増加しているというところです。
不動産のプロとして見ると、このような市場の動向は、早期回復が望めるものではなく、しばらく続くものと考えています。要因は複数ありますが、まずは資材高騰による販売価格の上昇があります。次に住宅ローンの金利上昇が考えられます。特にフラット35に代表される長期固定金利は上昇基調にあります。
この二つだけでも、購入希望者からすれば、建売住宅を買う値段が上がり、金利上昇で更にローンの負担も多くなるという【二重苦】になってしまい、購入希望者が二の足を踏んでいることが考えられ、購入を少し【様子見】している事で、この建売氷河期はしばらく続くと考えられます。
売れ行きに急ブレーキがかかった背景
建売住宅市場が直面している売れ行きの急ブレーキは、いくつかの重要な要因によって引き起こされました。最初に、コロナ禍における不動産価格の値上がりが挙げられます。パンデミック期間中の巣ごもり需要の高まりと低金利環境が、一時的に市場を過熱させ、建売住宅の価格を押し上げました。そして、ロシアのウクライナ侵攻などで、元々ウッドショックで木材が高騰している中、その他の資材等も価格が高騰していく様になりました。
さらに、高値で仕入れた建売用地のコストが結果的に販売価格に転嫁され、消費者の購買意欲を低下させたことも背景にあります。市場の供給過剰と、購入者の購買力や意欲の低下が交錯し、売れ行きにブレーキがかかる状況に至ったのです。
この他にも、経済の不確実性や金融政策の変化が、不動産市場に対する消費者の慎重な姿勢を強め、特に新築建売住宅に対する需要を減少させました。不動産ニュースや市場分析からも、このような市場の減速は、特定の地域に限らず、広範囲にわたって影響を及ぼしていることが確認されています。
この状況は、不動産市場における新たな挑戦であり、不動産のプロは市場の動向を正確に把握し、適応する戦略を練る必要があることを示しています。消費者のニーズに応え、市場のバランスを取り戻すことが、今後の建売住宅市場の鍵となります。
昨年12月8日に投稿したコラムです。予想通り年度末に向けて価格の調整が行われています。
引用元：中部圏不動産流通機構＞中部圏市場動向＞愛知県＞新築戸建 成約・在庫価格推移
コロナ禍の影響と市場変動
コロナ禍は、建売住宅市場に大きな影響を及ぼしました。最初に、巣ごもり需要の高まりが新築住宅の価格を押し上げ、一時的に市場が活性化しました。しかし、この活況は長続きせず、市場はやがて冷却期に入りました。コロナ禍による経済的不確実性が高まる中、多くの家庭が住宅購入の決断を見送るようになり、売れ行きに急ブレーキがかかりました。
さらに、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、不動産の新築戸建住宅販売も下降傾向にあり、新築戸建ての需要低下の背景には木材価格の影響（ウッドショック）もありました。このように、コロナ禍は建売住宅市場に対して直接的な影響だけでなく、建材コストの上昇という間接的な影響ももたらしました。
市場は、コロナ禍の影響を受け「まだら模様で不透明な市場」へと変化しました。この状況は、購入希望者だけでなく、不動産業界全体にとっても新たな挑戦となり、市場の予測が困難になっています。
コロナ禍を通じて建売住宅市場は大きく変動しましたが、これは同時に市場の回復力と適応力を試す機会でもあります。不動産業界はこの変化に対応するため、より柔軟な販売戦略と、顧客ニーズに応える新しいアプローチを模索する必要があります。
不動産業界への影響
建売住宅市場の売れ行きにかかった急ブレーキは、不動産業界全体に大きな影響を与えています。この状況は、市場の供給過剰、価格競争の激化、そして最終的には業界内の再編や倒産に追い込まれる企業の増加へとつながっていきます。
まず、売れ行きの急減少は、建売用地を高値で仕入れた不動産分譲業者にとって大きな負担となっています。これらの企業は、コロナ禍における不動産価格の上昇期に用地を確保しましたが、市場の変動により予想外の損失を抱えるリスクに直面しています。
さらに、「建売氷河期」とも呼ばれる現象がSNSなどで話題になり、業界内での不安を煽っています。この用語は、建売住宅が売れない現状を指し、企業間での価格競争を激化させる原因となっています。
結果として、不動産市場は「まだら模様で不透明な市場」へと移行しており、企業はこれまで以上に慎重な事業戦略を求められています。市場の不確実性が高まる中で、不動産各社は新たな販売戦略の模索、コスト管理の徹底、そして長期的な視野に立った事業計画の再構築を迫られています。
このように、建売住宅市場の現状は不動産業界に多大な影響を及ぼしており、企業は市場の変動に柔軟に対応するとともに、持続可能な成長戦略を確立する必要があることが明らかになっています。業界全体として、現在の危機を乗り越え、新たな市場回復の機会を見出すための努力が求められています。
不動産価格の変動とその原因
不動産価格の変動は、市場において非常に重要な現象であり、その原因は多岐にわたります。特に、建売住宅市場では最近、価格の変動が顕著になっています。この変動の背景には、コロナ禍による経済的影響が大きく関係しています。
コロナ禍の影響（巣ごもり需要）により、不動産価格は一時的に急上昇しました。人々が自宅で過ごす時間が増え、より広い空間や快適な住環境への需要が高まったためです。しかし、その後、建売用地を高値で仕入れた結果、販売価格への転嫁が必要となり、結果的に消費者の購買意欲を減退させました。
さらに、不動産市場では新築建売分譲住宅の価格高騰が見られ、その原因として、用地仕入価格の上昇や建材コストの上昇が挙げられます。私は、価格高騰の背景にある要因を深く考察し、市場への影響を分析しています。
このような不動産価格の変動は、購入者だけでなく、業界全体に大きな影響を及ぼしています。価格の変動理解は、不動産を購入または投資する際の重要な判断材料となります。不動産業界のプロフェッショナルとして、市場の動向を正確に把握し、適切な戦略を立てることが不可欠です。不動産市場は常に変動しており、これらの変動を読み解くことは、市場の先行きを予測する上で欠かせないスキルとなっています。
在庫増加の経済的影響
不動産市場における在庫増加は、経済に複数の影響を及ぼしています。特に建売住宅市場では、在庫の急激な増加が観察され、これが市場全体に波及効果をもたらしています。
在庫増加の直接的な結果として、販売価格への圧力が生じています。供給過多の状態では、分譲業者は競争力を保つために価格を下げざるを得なくなります。この現象は、2023年上半期に不動産市場で見られた販売価格の変動にも明確に表れています。
さらに、在庫の増加は住宅建築業界にも影響を及ぼしています。新設住宅の着工件数が横ばいで推移する中、分譲戸建在庫の増加は、新たなプロジェクトの開始に対する慎重な姿勢を業界に促しています。この結果、建築資材や住宅設備の需要にも変化が生じ、関連産業にも影響を与える可能性があります。
経済全体への影響としては、不動産市場の不安定さが消費者の信頼を損なうことが挙げられます。在庫が増え続ける状況は、市場の不確実性を高め、消費者が住宅購入をためらう一因となり得ます。これは、不動産市場だけでなく、経済全体の消費活動にも悪影響を及ぼすことになります。
建売住宅市場の在庫増加は、短期的には販売価格の調整や業界の競争激化をもたらし、長期的には経済全体の安定性に影響を与えることが予想されます。不動産業界は、この在庫増加に対応するために市場動向を正確に分析し、適切な戦略を立てることが必要です。
松屋不動産販売の対応策
松屋不動産販売は、不動産市場の変化に柔軟に対応し、顧客ニーズに合わせたサービスを提供することで、現在の市場環境に積極的に取り組んでいます。以下は、当社が採用している主要な対応策です。
- 顧客サポートの強化
松屋不動産販売は、不動産売却のご相談はもちろん、お住まい全般のご相談に対応できるよう、各種ご提案を準備しています。じっくりとお話しいただけるご相談スペースを設け、顧客一人ひとりのニーズに合わせたサポートを提供しています。
- 不動産知識の提供
松屋不動産販売は、新築建売住宅も中古物件（中古戸建・中古マンション）の購入のご相談にも対応しています。家デパの営業スタッフは、住宅の知識と市場動向を常に更新し、顧客が賢い選択をするための情報提供を心がけています。
- オンラインサービスの拡充
現代の消費者ニーズに合わせ、松屋不動産販売はオンラインでの相談や物件情報の提供を強化しています。これにより、忙しい顧客や遠方の顧客も気軽に不動産に関する情報を得られるようになりました。
- 地域貢献と信頼構築
豊橋市を中心にグループ開業37年を迎える松屋不動産販売は、不動産における地域貢献を目指しています。地域社会との強い絆を築くことで、顧客からの信頼を得て事業を展開しています。
これらの対応策により、松屋不動産販売は不動産市場の変動に柔軟に対応し、持続可能な成長を目指しています。顧客中心のサービスを提供することで、不安定な市場環境の中でも顧客からの信頼を獲得し続けています。
市場変動への適応戦略
松屋不動産販売は、不動産市場の変動に対応するために複数の戦略を実施しています。市場の変化に柔軟に対応し、顧客満足度を高めることを目指しています。
- 不動産買換えサービスの提供
松屋不動産販売は、不動産買換えの基礎知識から成功の秘訣まで、包括的に解説し、顧客に専門的なサポートを提供しています。これにより、顧客が市場の変動に柔軟に対応できるよう支援しています。
参考コラム：不動産買換えの基礎知識と成功の秘訣
- 住宅ローン選択のアドバイス
住宅ローンの選択に関する詳細な情報と、金融市場の不確実性に対する適応戦略を提供しています。これにより、顧客が経済的リスクを抑えながら最適な住宅ローンを選択できるようになります。
参考コラム：住宅ローンは最初の10年で全てが決める！失敗しない金利戦略
参考コラム：フラット35子育てプラスと金利戦略：住宅ローンの賢い選択
- 市場動向への教育
不動産売却や査定価格についての深い理解を顧客に提供し、市場の変動に応じた最適なタイミングでの売却を支援しています。これは、経済が好調で金利が低い時期や不動産市場が活況を呈している時期に特に有効です。
参考コラム：プロが教える不動産売却 査定価格・売出価格・成約価格の相関関係
- 地域特性を活かした売却戦略
地域の不動産市場が変動期にある場合、市場の深い理解と戦略的なアプローチが不動産の購入・売却成功の鍵となります。松屋不動産販売は、このガイドを通じて地域特性を活かした売却戦略を提案しています。
参考コラム：2024年浜松市中央区への行政区画変更後の不動産売却ガイド
参考コラム：知立市の成長性に賭ける！今注目の不動産ニーズと未来予測
- 経済状況と金利の変動への対応
現在の不動産マーケットは、経済状況、政策、金利の変動などによって常に変化しています。松屋不動産販売は、この変化を読み解き、相場を精密に分析することで、自宅売却を成功させるための戦略を提供しています。
参考コラム：買ったばかりの自宅を売却する理由と損しないベストな自宅売却方法
これらの戦略を通じて、松屋不動産販売は市場の変動に適応し、顧客の利益を最大化することに努めています。専門的な知識と市場への深い理解を基に、顧客が不確実性の高い市場環境で賢明な選択をすることを支援しています。
顧客ニーズの変化への対応
松屋不動産販売は、顧客ニーズの変化に対応するために様々な取り組みを実施しています。市場の速い変化と消費者のニーズの移り変わりを的確に読み取り、顧客体験を迅速に反映させることが重要です。以下は、松屋不動産販売による顧客ニーズの変化への対応策です。
- お客様ニーズを引き出し、把握し、応える
松屋不動産販売では、顧客ニーズに対応するための3ステップアプローチを採用しています。まず、お客様からニーズを引き出し、それを把握した上で、お客様でさえ気付いていない問題点やご要望をプロの視点で見つけ、そのニーズに応える方法を提供しています。
- 市場の動向と顧客ニーズの変化に対する教育
お客様に、不動産購入や不動産売却に関する深い理解を提供し、市場の変動に応じた最適なタイミングでの購入・売却を支援しています。これにより、我々のお客様は、経済が好調でかつ金利が低い時期での購入や不動産市場が活況を呈している時期に売却できるようになります。
- 顧客ニーズへの迅速な対応
松屋不動産販売は、市場の変化が非常に速い現在、移り変わる消費者のニーズを的確に読み取り、ユーザーエクスペリエンスにすばやく反映させるための組織の在り方やアプローチ方法を常に検討しています。
- 最も一般的な顧客ニーズから複雑なご要望にも対応
松屋不動産販売は、お客様が特定の地域や異なる種別（土地・戸建・マンション）を購入検討したいなど複雑で絞りにくいご要望にも、今までの経験や知識、そして外部アドバイザーなどと相談し、迅速に対応できる体制が整っています。
これらの対応策を通じて、松屋不動産販売は顧客ニーズの変化に迅速かつ効果的に対応し、高い顧客満足度を維持しています。時代の変化とともに顧客ニーズが進化する中で、松屋不動産販売はそのニーズを的確に捉え、顧客に最適なサービスを提供し続けています。
建売住宅購入者へのアドバイス
建売住宅の購入は、多くの人にとって大きな投資となります。後悔のない選択をするために、以下のアドバイスを参考にしてください。
- 立地条件を重視する
建売住宅を選ぶ際には、立地条件を十分に検討することが重要です。通勤や通学の利便性、周辺の施設、環境の良さなど、生活の質に直結する要素を考えましょう。
- 注意点を理解する
建売住宅購入時には、さまざまな注意点があります。立地、アフターサービス、デザインなど、重要なチェックポイントを理解し、後悔しないための選び方を学びましょう。
- 経験者の意見を参考にする
実際に建売住宅で暮らしている人の経験談は貴重な情報源です。彼らの満足度や購入理由、生活での工夫などを聞き、自分にとって最適な住まい選びの参考にしましょう。
- 資金計画をしっかり立てる
購入する前に、資金計画をしっかり立てることが大切です。購入費用だけでなく、長期にわたる維持費や税金なども考慮に入れ、無理のない範囲で計画を立てましょう。
- 専門家の意見を求める
不動産の購入は複雑で専門的な知識が求められます。疑問点や不安がある場合は、中立的な立場の専門家や第三者のアドバイスを受けることで、より適切な判断ができます。
建売住宅を購入する際は、これらのアドバイスを心に留め、納得のいく選択をすることが大切です。自分のライフスタイルや将来設計を考え、最適な住まいを見つけ出しましょう。
現市場での購入機会
現在の建売住宅市場は、購入者にとって大きな機会を提供しています。以下の点を考慮して、現市場での購入機会を最大限に活用しましょう。
- 価格の動向を把握する
市場の価格動向を理解することは、購入のタイミングを見極める上で非常に重要です。現在、一部地域では価格が安定または低下傾向にあるため、購入者にとって有利な条件での取引が可能になっています。特に、コロナ禍での巣ごもり需要からの変化や、経済状況の変動が価格に影響を与えている点に注目しましょう。
- 物件の供給状況を利用する
供給過多（在庫超過）の市場では、購入者がより多くの選択肢から選べるようになり、価格交渉の余地も生まれます。建売住宅の在庫が増加している地域では、特に購入者に有利な条件が見込めます。
- 購入支援制度の活用
住宅ローンの金利が低い現在は、購入支援制度を活用する絶好の機会です。フラット35子育てプラスや、補助金制度を利用して、購入総費用を抑えることが可能です。
子育てエコホーム支援事業・フラット35子育てプラスについては、過去のコラムで詳しく説明しています。
- 未来の価値を見極める
立地や将来性を考慮して物件を選ぶことで、長期的に価値が保持される可能性が高まります。再開発計画のある地域や、交通網の整備が予定されているエリアの物件は、将来的な価値上昇が期待できるため、賢い選択肢となり得ます。
現在の市場は、建売住宅購入希望者にとって多くの機会を提供しています。これらのポイントを踏まえ、自身のライフスタイルや将来設計に合った最適な住まいを選びましょう。
長期的視点での建売住宅購入の考え方
建売住宅を購入する際、短期的なニーズだけでなく、長期的な視点を持つことが重要です。以下は、長期的な視点で建売住宅を購入する際の考慮点です。
- 立地の将来性を評価する
立地は不動産の価値を左右する最も重要な要素の一つです。将来的な地域開発や交通網の拡張計画など、エリアの将来性に注目しましょう。長期的に価値が上がる可能性のある地域を選ぶことが賢明です。
- 建物の品質と耐久性をチェックする
建物自体の品質や構造、使用されている材料なども長期的な視点で評価するべきポイントです。耐震性や断熱性能など、将来的にメンテナンスコストを抑えることができる建物を選ぶことが大切です。
- エネルギー効率の高い住宅を選ぶ
エネルギー効率の高い住宅は、長期的に見て経済的なメリットがあります。太陽光発電やオール電化など、将来のエネルギーコストの節約につながる住宅を選択することをお勧めします。
- 生活スタイルの変化に対応できる間取り
家族構成の変化やライフスタイルの変動に柔軟に対応できる間取りを選ぶことが、長期的に住み続ける上で重要です。将来的にリフォームや改築が容易な構造かどうかも検討しましょう。
- コミュニティとの関係性を考える
住む地域のコミュニティとの関係性も長期的な満足度に影響します。地域のイベントへの参加や近隣とのコミュニケーションが取りやすい環境かどうかを考慮すると良いでしょう。
長期的な視点で建売住宅を購入する際は、即時のコストや利便性だけでなく、将来的な価値や生活の質にも目を向けることが重要です。より良い住まい選びのために、これらのポイントを慎重に検討しましょう。
建売住宅の将来展望と不動産業界への期待
建売住宅市場は、変化し続ける消費者のニーズと社会的、経済的動向に敏感に反応するセグメントです。以下は、将来展望と不動産業界への期待を概説します。
- 持続可能性へのシフト
環境に配慮した建築素材の使用やエネルギー効率の高い設計への関心が高まっています。将来的には、より多くの建売住宅がグリーン技術を採用し、持続可能な住宅開発が期待されています。
- スマートホーム技術の統合
テクノロジーの進化に伴い、スマートホーム技術の統合が加速しています。家庭内のデバイスを中央から制御できる住宅が増えることで、利便性とセキュリティが向上することが期待されます。
- 多様化するライフスタイルへの対応
単身世帯の増加やテレワークの普及など、ライフスタイルの多様化に伴い、建売住宅の間取りや設計にも柔軟性が求められます。将来的には、より多くのカスタマイズオプションが提供される可能性があります。
- 地方の活性化と建売住宅市場
人口動態と働き方の変化により、より都市部への移住が増加しています。都市部での新たな住宅需要に応えるため、建売住宅の供給がより一層都市部に広がることが期待されます。
- 不動産業界のデジタル化
不動産業界は、VR内見やオンライン契約など、デジタル技術を活用したサービスを積極的に取り入れています。これらの技術は、顧客体験の向上や業務効率化に寄与し、業界全体の革新を推進します。
建売住宅の将来展望は、持続可能性、技術革新、ライフスタイルの多様化に適応することに焦点を当てています。不動産業界には、これらの変化に対応し、消費者の期待を超えるような革新的な住宅ソリューションを提供する大きな機会があります。
建売住宅市場の回復予測
建売住宅市場は、多くの外部要因に影響を受けやすいセクターです。以下は、市場回復に向けた一般的な予測と考え方を示します。
- 低金利環境の継続
住宅ローンの低金利が続く限り、購入意欲は支えられる可能性が高いです。金融政策や経済状況による変動はありますが、低金利は購入者にとって大きなインセンティブです。
- 人口動態とライフスタイルの変化
都市部と移住受け入れに積極的な地方への移住トレンドやテレワークの普及に伴う住宅需要の地理的シフトが、市場回復に寄与する可能性があります。また、高齢化社会におけるシニア世代の住み替え需要も市場を支える要因です。
- 持続可能な住宅への関心
環境への配慮が消費者行動に大きな影響を与えています。エネルギー効率の高い住宅や緑豊かな住環境を提供する建売住宅は、特に若年層からの関心を集めることが予想されます。
- 技術革新の進展
スマートホーム技術の進化や建設技術の革新は、建売住宅の魅力を高め、市場回復を後押しする可能性があります。顧客のニーズに合わせたカスタマイズや効率的なエネルギー利用がキーポイントとなります。
- 政策と補助金
政府や地方自治体による住宅購入支援策や補助金プログラムは、市場の回復を促進する重要な要素です。特に、若年層や初めての家購入者向けの支援は、需要を刺激する効果が期待されます。
市場の回復は、短期的には望み薄かと思いますが、1年程度のスパンにおいて、同業他社の淘汰や建築費の原価低減などが進むと適正な在庫に戻り、価格も安定をしていくと思われます。
市場回復後の建売住宅の注意点
松屋不動産販売の代表として、わたくし佐伯慶智がこれから先1年程度での建売住宅の市場回復の筋道とその後の世界を未来予測したいと思います。
まず、この3月で決算を迎える多くの法人（建売分譲業者）は、この3月まで『価格を下げてでも売上確保』に奔走すると思いますので、3月決済可能であればお値打ちに購入が出来るのではないかと思います。
建売分譲業者に限らず、建築業界は令和6年4月より、今まで猶予されてきた『建設業の働き方改革』が始まります。これにより労働時間の見直しがなされて、工期の長期化、引渡しの遅延、物件引渡しの延期など様々な問題が噴出してくると思います。
この建築業の働き方改革により、夏頃から建設業界の倒産・廃業が増加してくると思います。中小の工務店、住宅会社が倒産・廃業することで抱えている職人が飯田グループホールディングスなどの大手建築会社に良くも悪くも集中することになると思います。
ここから1年を掛けて、企業体力のある会社が建物の原価低減、用地仕入を抑える事による土地仕入価格の低下、職人を多く抱える事による人件費の抑制が効果を発揮して、来年には価格を安定させて建売住宅を供給できるようになるのではないかと思います。
よって、この1年以内で建売住宅を購入するのは得策でない可能性が高いです。ですが下記条件に合致する場合は、購入を決断しても良いと思います。
- 希望のエリアで価格だけ合わないケース 既に完成済みの物件であれば、子育てエコホーム支援事業の補助金が受領できるかを確認し、受領出来ない場合は価格の交渉を試みて、折り合えば契約をする。
- 大幅な価格交渉が通る物件にチャレンジして、200万円程度の価格交渉が通るようなら購入する。インフレの現在において、価格高騰前の金額（200万円ダウン）であるならば、購入しても損は無いと思います。
- 投資物件としてバルクで買う。リーマンショック直後から少しの間、売れ残った分譲住宅をまとめ買いして、賃貸物件として市場に出す方が結構いらっしゃいました。現状在庫が積み上がって来ているので、まとめ売り・まとめ買いが発生しても驚きはありません。
- 気に入った物件なら買う。すごくシンプルで当たり前の話ですが、高いから・安いから買うのではなく、自らが欲しいのであれば、それは買って良いと思います。特に『終の棲家』として購入される方は、売る事も考えなくて良いので損も得もありません。保有し続けるのでリセールバリューも考えなくて良いと思います。
これだけの事を全て自分で考え、結論を出していく事は大変だと思います。われわれ松屋不動産販売は不動産のプロフェッショナル集団です。これらの事にも明確に応える事が出来ます。是非、最寄りの店舗にてご相談賜りますので、気軽にご来店ください。
