中古マンションの選び方◆必見！･･･

いつもコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。

松屋不動産販売　家デパの佐伯です。

 

今回は、中古マンションの選び方について、プロの目線で見た『是非買いたい物件』と『買わない方が良い物件』の特徴を記事にしていきたいと思います。

 

 

中古マンションを選ぶ前に押さえておきたいポイント

中古マンションを選ぶ際には、新築マンションとは違った視点で選び方を考える必要があります。

 

価格面でのメリットや自分自身でリフォームが可能な点は大きな魅力でしょうが、一方である程度使用されてきた物件なので、構造や設備の状態なども重視する必要があります。

 

今回は、中古マンションを選ぶ前に押さえておきたいポイントについて詳しく解説していきます。

 

中古マンションと新築マンションの違い

中古マンションと新築マンションの最も大きな違いは、建築からの経過年数とその結果発生する設備の状態です。

 

新築マンションは、最新の設備や安全性、耐震性が確保されていますが、中古マンションは経過年数により、一定の修繕やリフォームが必要となる可能性があります。

 

 

また、価格面では中古マンションの方が一般的に安価です。

 

さらに、中古マンションは一度人が住んでいた経験がありますので、生活感があり、リアルな生活イメージがしやすいのも特徴です。

 

しかし、その一方で、新築マンションにはないリスクも存在します。

 

それらを理解した上で、自分のライフスタイルに合った物件を選ぶことが重要です。

 

新築マンションにはないリスクの一例

 

中古マンション購入のメリット

中古マンション購入のメリットは、新築マンションよりも安価に購入できる点です。

 

少ない投資で自分の希望に合ったマンションを手に入れることができます。

 

 

また、中古マンションはその場所がすでに定まっているため、その地域の環境や生活利便性を事前に確認することができます。

 

さらに、リフォームを通じて、自分好みの空間を創り上げることが可能です。

 

これらのメリットを最大限に活用するためには、物件の選び方には腕が試されます。

 

中古マンション購入のデメリット

一方で、中古マンション購入のデメリットを理解しておかなければなりません。

 

それは何より、一定の修繕やリフォームが必要になる可能性があることです。

 

これらは初期投資を増やし、総費用を考えると予想以上にかかる場合もあるのです。

 

特に、経過年数が長いマンションは大規模なリフォームが必要となることもあります。

 

 

また、新築マンションに比べて最新設備が付いていない場合が多いのも注意点です。

 

これらの点を押さえて、購入の準備をしていきましょう。

 

是非買いたい中古マンションの特徴

中古マンションには新築マンションにはない、使い込まれた「愛着」と「味わい」があります。

 

 

しかし、全ての中古マンションが理想の住居とは限らないのです。より快適な生活を送るためには、中古マンション選びにおいて重要となる三つのポイントがあります。

 

それらは「良質な築年数」「都心部へのアクセス性」「きちんとした管理体制」です。

 

良質な築年数とは

良質な築年数とは、言うなれば、建物の耐用年数と安全性を示しています。

 

一般的に、築10年以内のマンションは「新築同様」、築40年以内のものは「耐震基準を満たす（新耐震基準）」、築40年以上のものは「耐震基準を満たしていない可能性有（旧耐震基準）」といわれています。

 

 

築年数が浅いほど、建物の劣化が少なく安全性が高いといえます。

 

しかし、逆に考えると築年数が浅いほど購入価格は高くなります。

 

一方で、築年数が古い場合は価格が安い反面、建物の老朽化が進んでいる可能性が高くなります。

 

 

さらに、重要なのは「ランニングコスト」です。

 

築年数が古いマンションの場合、将来的に修繕の頻度が高くなる（計画修繕と経常修繕）ので、費用がかさむ可能性があります。

 

築年数が新しいマンションはこのようなランニングコストが低くて済むでしょう。

※経常修繕とは、マンションにおいて起きてしまった故障や破損に対処する修繕（配管の水漏れや雨漏りの対応など）の事です。

 

都心部へのアクセス性

都心部へのアクセス性とは、大きく分けて「駅からの距離」と「都心までの所要時間」の二つを指します。

 

ライフスタイルにより、重視するポイントは違うかもしれませんが、一般的には駅から徒歩10分以内、都心まで電車で30分以内と言われています。

 

 

しかし都心へのアクセス性を追求すると、それだけ周囲の利便性が高いため、マンションの購入価格が高くなる傾向があります。

 

一方、アクセス性が悪いと価格は安くなる反面、買い物や通勤、通学に不便が生じる可能性があります。

 

また、郊外のマンションであれば、バスを利用する事もよくあります。

 

こんな感じで『○○バス停徒歩10分○○駅までバス乗車10分』といった感じで表記されますが、バスは電車に比べて、路線廃止や運航本数の減少が起きやすく、また既に起こっているケースもあります。

 

皆様の地域でも、『どうしてこんな所にマンションを建てたんだろう？』と不思議に思うマンションはないですか？

それは、このパターンかもしれません。

 

きちんとした管理体制とは

きちんとした管理体制とは、管理会社がしっかりとした業務を遂行している状態を意味します。

 

例えば、共用部の清掃状況、設備の点検・保守、セキュリティ対策などです。

 

これらは住民の生活品質を左右します。

 

購入前には、管理会社の評判や対応力をチェックすることが重要です。

 

 

また、どのようなルールで共同生活が成り立っているか、それを理解し守ることが求められます。

 

清掃やゴミ出しのルール、ペットの飼育ルールなど、自分のライフスタイルに合っているか確認しましょう。

 

きちんとした管理体制さえ整っていれば、長く快適に暮らすことが可能になるのです。

 

 

買わない方がいい中古マンションの特徴

中古マンションの購入は、新築マンションと比べてリーズナブルであり、一見魅力的に思えます。

 

しかし、見落としてはならないのが、中古マンションの選び方です。

 

思わぬ落とし穴がある中古マンションを購入してしまうと、後悔することも多いでしょう。

 

本記事では、購入を避けた方がよい中古マンションの特徴について3つ紹介します。

 

過度の繁華街近くの物件

第一に、過度な繁華街近くの物件に注意が必要です。

 

まず、騒音問題が大きな懸念点となります。

 

店舗や飲食店が集中しているエリアは、深夜に至るまで騒音が絶えないことが多く、快適な生活環境を確保するのが困難です。

 

 

また、周辺の治安が良くない可能性もあります。

 

深夜まで活動がある地域は、犯罪の発生率が高い傾向にあります。

 

 

さらに、繁華街ならではの問題として、人々の往来によるゴミや排泄物、喫煙によるタバコの吸い殻等も気になるポイントです。

 

築年数が古すぎる物件

次に、築年数が古すぎる物件も買うべきではありません。

 

築年数が古いと、建物自体の老朽化が進んでいる可能性が高く、修繕に多額の費用が掛かることがあります。

 

特に、配管や電気設備などの設備類の老朽化は見えにくいので気を付ける必要があります。

 

 

また、古いマンションは、改正建築基準法に合致していない場合があります。

 

地震に対する耐震性が低いリスクがあるため、地震が起きた際の安全性に疑問が出てきます。

 

 

その中でも、特に気を付けて頂きたいマンションをご紹介します。

 

私は、大学三回生の時に兵庫県南部地震（阪神淡路大震災）で被災しておりますが、その時見た『倒壊したマンション』と国土交通省が『構造上のバランスが悪いマンション』として発表している建物は、以下の通りです。

 

• 1階部分がほとんど車庫・壁の少ない店舗になっているマンション（ピロティ形式のマンション）

　車庫・店舗部分（ガラス張り）で壁面が少ないマンションは、1階部分が圧壊して、建物全体が崩壊していました。

 

• L型やコの字型のマンション

　このタイプのマンションも一部が崩壊してしまって、結果として取り壊しとなっていました。地震の揺れをL型やコの字では各々受ける面が違うため弱い部分にしわ寄せが来たものと思われます。

 

• 細長い（東西に長いなど辺長比が大きい）形状のマンション

　地震の揺れの伝わりが早い方と遅い方が出来て、長辺方向の耐震上弱い部分に被害が集中しやすい。

 

• 上層部と下層部で構造形式が異なるマンション

　登記簿には、鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造と記載されている中層階で構造形式が切り替わるマンションにおいて、その切り替わる層の部分で層崩壊・パンケーキクラッシュ現象の被害が出る恐れがある。

 

管理体制が整っていない物件

最後に、管理体制が整っていない物件も要注意です。

 

マンションの管理体制が不十分であると、共用部分の清掃や保守点検が行き届かず、住環境が悪化する恐れがあります。

 

 

また、管理会社への連絡が難しい、通知や連絡が適切に行われないなど、管理上の不具合が存在する場合、修繕に時間がかかるなどの問題が生じる可能性もあります。

 

日々の生活に不便を感じるだけでなく、資産価値の低下にもつながりますので、必ずチェックしておきましょう。

 

 

購入を検討する前にチェックするべき項目

不動産購入は一生に一度あるかないかの大きな決断です。

 

そのため、失敗は許されません。

 

物件選びにかかる時間やエネルギーは計り知れませんが、それらは全て自分自身の未来への投資と言えるでしょう。

 

後悔しないためには、事前に押さえるべき要点があります。

 

そのための良い判断基準となる項目を3つ、価格、リノベーションの必要性、そして周辺環境について詳しく解説していきます。

 

物件の価格

物件価格は、購入を検討する最も重要な要素の一つです。

 

ただし、初めての購入者だと、物件価格を適切に評価するのが難しいかもしれません。

 

購入可能な価格帯を把握するのはもちろん、物件そのものの価値も見極めることが必要です。

 

物件の価格は、立地や状態、築年数などが基準となりますが、その中でも特に築年数と価格のバランスは重要です。

 

古い物件だろうと新築だろうと、価格と品質が見合っているかどうか確認する必要があります。

 

 

また、物件の価格交渉も考慮に入れてみてください。

 

昨今の物件売り出し価格は、物元業者（売主様から売却の依頼を受けている業者）が不動産一括査定サイトを利用していると、自社で売却依頼をもらいたいが為に金額が吊り上がっている可能性があります。

 

ひどい物元業者であれば、一般的な査定金額の130～140％に達する場合もありますので、物件と価格を注視して、異常値であれば、思い切って値段交渉をしてみても良いかもしれません。

 

リノベーションの必要性

リノベーションの必要性もチェックしておくべき項目の一つです。

 

理想の家を手に入れるためには、多少の手間と費用をかける覚悟が必要でしょう。

 

物件が古い場合、省エネ性能の向上や生活スタイルに合わせた間取り変更のためにリノベーションが必要となるかもしれません。

 

ただし、リノベーションには予算をしっかりと設定して、その範囲内で計画を立ててください。

 

 

また、リノベーション後の物件の価値を評価する事も大切です。

 

リノベーションによって物件価値が上がる一方で、そのコストが購入価格を上回る可能性もあるためです。

 

周辺環境のチェック

物件選びにおいてピンポイントで確認すべきもう一つの項目は周辺環境です。

 

立地が物件価値を左右するというのは良く聞きますが、その他にも日々の生活を快適にする要素があります。

 

例えば、買い物に便利な場所なのか、安全な地域なのか、治安の良さや静かに過ごせるかどうか、公共交通機関へのアクセスは良いかなどです。

 

 

特に、子育て世代であれば、学校や公園、子どもが安心して遊べる場所が近くにあるかも大切な要素です。

 

 

また、将来的に売却を考えている場合は、地元経済の状況や人口動向なども調査すると良いでしょう。

 

周辺環境をしっかりチェックすることで、長期的に住み続ける上での安心感を得ることができます。

 

良質な中古マンションの見分け方

良質な中古マンションを見つけ出すのは、新築購入時とはまた違った視点と知識が必要です。

 

安易に安価な物件に飛びつくのではなく、一定の基準で中古マンションの良し悪しを判断することが重要です。

 

間取りのチェック、設備の状態、および更新計画の確認、さらには必要な書類の確認方法について詳しく見ていきましょう。

 

間取りの確認

良質な中古マンションを選ぶために重要な要素のひとつが間取りです。

 

必要な生活空間や収納スペースが適切に配置されているか、各部屋の使い勝手の良さや日当たりなどの生活環境に影響を与える要素がどの程度考慮されているかを確認しましょう。

 

 

また、マンションの間取りは、将来的なリフォームを考えるときにも重要です。

 

設備の配置が固定されていて改善の余地が少ない中古マンションは、将来的な生活スタイルや家族構成の変化に対応しづらくなる可能性があるのです。

 

それらを考慮に入れて、自分の生活に最適な間取りのマンションを選んでいきましょう。

 

設備の状態と更新計画

設備の状態も中古マンション選びの重要なポイントの一つです。

 

キッチン廻りの設備や浴室、トイレ、エアコン等の生活設備が最新のものであるか、あるいは古ければ、それらの設備更新にどれくらいの費用が必要となるかを事前に確認しておく必要があります。

 

 

さらに、設備の状態だけでなく、マンション全体の修繕計画や管理状況も合わせて確認しましょう。

 

例えば、エレベーターや共用部分の設備更新の計画があらかじめ立てられていると、その費用を共有して負担することになるでしょう。

 

これらの費用も考慮して、長期的な視点から費用対効果を考えて選びましょう。

 

必要な書類の確認方法

中古マンション購入の際には、さまざまな書類の確認が必要です。

 

特に、重要なものが宅地建物取引業法に基づく「重要事項説明書」です。

 

この文書には、物件の基本情報や所有者、管理状況、管理費や修繕積立金の未納状況など、購入前に確認すべき重要な事項が記載されています。

 

 

また、「建築確認済証」も要確認の重要な書類です。

 

これは、建物が各種法令に適合していることを証明するもので、マンションの建築当時、市区町村の建築指導課などが出した証明書です。

 

これらの書類を入手し確認することで、購入するマンションの問題点やリスクを把握することができます。

 

全部を売主様が保管してくれているとは限りませんが、出来れば中古マンション購入時に引継いでもらいたい書類

 

 

リノベーションによる中古マンション活用法

中古マンションのリノベーションは、空いている物件を再利用し、自分好みにカスタマイズすることにより、新居を手に入れる非常に有効な手段となります。

 

 

また、新築物件に比べ、中古物件の価格は低いため、初めて住宅を購入する場合や、二度目の家を手に入れたいときにも大いに役立ちます。

 

さらに、ある程度フレキシブルに間取り変更が可能な点は、自分だけの特別な空間を創り出す上での大きな魅力となります。

 

リノベーションのメリット

リノベーションの一番のメリットは、自分好みの空間を作り出せることでしょう。

 

選び抜かれたアイテムやカラーで、オンリーワンの空間を作り出すことができます。

 

 

また、新築よりも圧倒的に安価なので、購入コストを抑えることができます。

 

その節約分でリノベーションを行えば、自分だけの理想的な住環境を手に入れることができるでしょう。

 

 

また、リノベーションは持続可能な社会を実現するうえでの一助になります。

 

古い建物を再活用することで、廃棄物を減らし環境負荷を軽減することが可能なのです。

 

リノベーションの注意点

一方で、リノベーションにはいくつかの注意点があります。

 

まず、中古物件の購入は、建物の構造や分譲からの年数などをしっかりと確認することが重要です。

 

 

また、リノベーションに要するコストも見積もりを取るなどして事前に把握しておきましょう。

 

さらに、リノベーション工事は専門的な知識を必要とします。

 

専門家と相談しながら進行することが、理想を現実にする上で大切になるでしょう。

 

そして、リノベーション後のメンテナンス・修繕を忘れずに行うことも重要です。

 

このように、リノベーションは計画的に進行することで、より良い結果を得ることができます。

 

リノベーション成功例

今ではリノベーションの成功例は数多く報告されており、その中には個性的で個人の生活スタイルを反映した素晴らしい結果もたくさんあります。

 

たとえば、築30年のマンションを、自然素材を使って全面リフォームし、温かみのある空間に生まれ変わらせた例があります。

 

 

また、使い勝手が悪い間取りを一新し、多機能スペースを確保した例もあります。

 

これらの例では、購入からリノベーションまでの一連の流れをしっかりと計画し、専門家と協力して進行されています。

 

このようにリノベーションは、新たな価値を創造する大きな可能性を秘めています。

 

 

中古マンション購入後のトラブル回過策

中古マンション購入後にトラブルに巻き込まれないためには、購入する前の手続きが重要です。

 

また、購入後もトラブルを避けるための対応策を持っておくことが肝心です。

 

ここでは、保険の選び方、共有部分で起こりがちなトラブルとその対応策、さらには近隣住民との良好な付き合い方まで、中古マンション購入後の快適な生活を送るためのポイントをお伝えします。

 

適切な保険の選び方

中古マンションの購入後も、大切なのはあなたとあなたの大切な家を守るための適切な保険の選び方です。

 

まずは、火災保険をはじめとした建物保険は必須です。

 

これは火災などによる被害に対してあなたの資産を守ります。

 

 

また、家財保険や疾病保障付の住宅ローンも検討すると良いでしょう。

 

突然の失業や病気、怪我によって住宅ローンの返済が困難になった場合に備える保険です。

 

これらの保険に加えて、地震保険もオプションとして考慮に入れてみてください。

 

日本は地震大国ですから、自宅が被災した場合のリスクをカバーしましょう。

 

共有部分のトラブルと対応策

中古マンションでは共有部分のトラブルが起こりやすいです。

 

例えば、エレベーターや廊下の清掃が不十分であったり、騒音問題、駐車場のトラブルなどがあったりします。

 

それらのトラブルに対応するためには、まずは管理組合や管理会社への連絡が重要です。

 

具体的な事例を明確に示し、解決策を求めましょう。

 

 

また、自分自身もルールを守り、他の住民からの苦情が無いよう配慮しましょう。

 

これらの問題は相互理解と協力がなければ解決しません。

 

他の住民と良好な関係を築くことが、快適な生活を保つための一つの方法です。

 

分譲マンションで起こる主なトラブル事例

• 修繕・メンテナンスの不足

共有施設や共用部分のメンテナンスが適切に行われていない場合、住民からのクレームが発生することがあります。

• 騒音トラブル

隣人同士の騒音問題は比較的頻繁に発生します。階下や隣室からの騒音により、住民同士の対立が生じることがあります。

• ゴミの不始末

共用廊下やエレベーター、駐車場などでのゴミの不始末や分別ルールの違反が住民間での問題を引き起こすことがあります。

• 管理組合の対応不足

管理組合が住民の要望や問題に対して迅速かつ適切に対応していないと、住民不満が蓄積しやすくなります。

• 施設の利用制限

共有施設の利用に関する規則や予約システムに関する問題が、住民同士の対立を引き起こすことがあります。

• 駐車場の問題

駐車場の割り当てや利用に関する問題が発生し、住民間での摩擦が生じることがあります。

• セキュリティの不備

共用エリアのセキュリティ体制が不十分であったり、不正侵入が多発したりすると住民不安が高まります。

• 建物の老朽化

分譲マンションが古くなると、建物の老朽化による構造的な問題が発生し、修繕や補修が必要になり、結果として修繕積立金の値上がりを招きます。

• 管理費等の未納

住民の中に管理費等を未納している方がいる場合、管理組合の財政に影響を与え、住民間の対立を引き起こすことがあります。

• ペットに関する問題

ペット飼育に関する規制やトラブルが発生することがあります。ペットの鳴き声や廊下や共用部でのトラブルが中心です。

 

近隣の住民との付き合い方

近隣の住民との付き合い方も中古マンションの快適な生活には重要でしょう。

 

マンションは共同生活空間とも言えますので、トラブルを避けるための予防策は必要です。

 

騒音問題やゴミの出し方などの基本的なルールを守ることが基本ですが、それだけでなく積極的なコミュニケーションも推奨します。

 

例えば、挨拶から始め、住民間での情報交換を行うことで、良好な人間関係を築くことができます。

 

 

また、自治会や町内会への参加も有意義です。

 

それが地域との結びつきを強め、また、地域全体の課題について理解を深めることにつながります。

 

中古マンション選びの最後のポイント

中古マンション選びにおいて、価格や立地、間取りなどの基本的なチェックポイント以外にも忘れてはならない最後のポイントが存在します。

 

それは、ローンの相談先の選び方、専門家の意見を仰ぐことの重要性、そして無理のない購入計画の立て方です。

 

これらを意識的に取り入れることで、購入後の生活に安心感と満足感を持ち込むことが可能となります。

 

ローンの相談先

ローンの相談先選びは、中古マンション選びにおける最後の重要なポイントです。

 

多くの人は大きな金額を一度に支払うことは難しく、住宅ローンを利用しますが、それぞれの金融機関が提供するローンの条件や利率は大きく異なります。

 

ここで気をつけるべきは、一見低金利に見えてもその後に複雑な手数料や期間限定の低金利である場合もあるのです。

 

 

また、審査基準も一様ではありません。

 

自分の収入や就労形態を加味して選び、無理なく返済できる計画を立てることが肝心です。

 

専門家の意見を仰ぐ事の重要性

専門家の意見を仰ぐことは、中古マンション選びにおいて大変重要です。

 

特に、不動産仲介業者や建築士に意見を求めることで、素人では分かりづらい建物の構造や耐震性、設備状況などの情報を得られます。

 

 

さらに、マンション自体の管理状況や将来の修繕費用の見通しを聞くことによって、長期的な視点での判断が可能となります。

 

なお、この際には質問を投げかける際の自己主張を忘れず、自分の要望と専門家の意見を上手く融合させることが重要となります。

 

無理の無い購入計画の立て方

中古マンションを購入する際、ゆとりをもって無理なく生活をするためには、理想的な生活のための購入計画の立て方が重要です。

 

ここでは、入居後の生活費や固定資産税などといった、ローン返済以外の出費を想定し、毎月の返済額を計算します。

 

 

また、休職や転職などのリスクを考え、余裕をもった返済計画を立てることが望ましいです。

 

さらに、将来のローン残債や、老後生活のための貯蓄も視野に入れ、無理なく購入できる価格帯を見極め、満足のいくマンション選びをすることが重要です。

 

 

あわせて読みたい

新築建売住宅か？中古住宅か？

中古物件購入とリフォームで理想の住まいを手に入れる完全ガイド

中古マンション購入のメリットとデメリット、向いている人と向いていない人