中古マンション購入のメリットとデメリット、向いている人と向いていない人
いつもコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。
松屋不動産販売 家デパの佐伯です。
ここ暫く、豊橋市や豊川市、浜松市などの地域を限定したコラムを書いて来ましたが、これからは物件の種別について考察し、記事にしていきたいと思います。
新築建売住宅・土地（土地を購入して新築）・中古住宅（中古戸建・中古物件含む）・中古マンション・収益物件など不動産の種別は、居住用であれば、大きくこの5つに分類されるのではないかと思います。
目次
中古マンションを購入するメリット
中古マンションを購入する際の利点には、どんなことがあるのでしょうか。
新築と比べて価格が抑えられることや、経年劣化が進んでも建物の構造がしっかりしている場合、趣のある住空間を楽しむことができます。
また、リフォームの自由度が高まるため、自分だけのオリジナリティあふれる住まいを作り上げることも可能です。
今回は、これらの要素について具体的なメリットとともに詳しくご紹介していきます。
リーズナブルな価格で手に入れられる
まず挙げられるメリットが、新築に比べて価格を抑えることができる点です。
なぜこのように価格が下がるのかというと、築年数が経っていることによる価値の低下にあります。
しかし、これは、需要と供給のバランスによります。
新築分譲マンションの供給が少ない時（少ない地域とも言えます）は、中古マンションの価値は上がります。
逆に、新築分譲マンションの供給が多い時（多い地域）は、中古マンションの価値は下がります。
つまり中古マンションは、相対的に築年数により価値が低下していきますが、需給バランスにより大小様々な変動を起こすものなのです。
よって、良い買い物をするには、新築マンションの供給状況なども確認して、供給が多い時期に、中古マンションを検討すると良いと思います。
結果的に、良い条件でマンションを購入する事が出来るはずです。
築年数が経過している建物の魅力
次に、築年数が経てば経つほど増す建物の魅力について見ていきましょう。
この魅力はいわば古い建築物固有の特性であり、一歩踏み込んだ風情を楽しむことができます。
ヴィンテージマンションがそれに該当しますが、地域の景観賞などを受賞しているマンションも古くなって趣が増す部分があります。
また家族の歴史や思い出が刻まれた空間に生活することで、より深く暮らしを味わうことができるでしょう。
さらに、設計上の美学や当時の最新技術が反映されていることもあり、新築にはない美しさや魅力を感じることができます。
それぞれに個性や歴史があるのが中古マンションの大きな魅力でしょう。
リフォーム自由度の高さ
最後に、リフォームの自由度の高さについて説明します。
中古マンションの大きな魅力の一つが、自分好みにリフォームできる自由度の高さ（管理規約等による）です。
新築の場合、設計段階であらかじめ決まっている間取りやデザインに多少の修正を加えるだけですが、中古の場合、元の設計を気にすることなく、自分だけの理想の住まいを具現化することができます。
もちろん構造躯体や共有部分などは触れませんが、どこにどんな部屋を作り、どんな家具を置くかなど、自由に設計できます。
また中古マンションならではの味わい深さを生かしつつ、新たな生活スタイルを取り入れることが可能です。
自分だけの空間を作り出すことで、より居心地の良い生活を送ることができるでしょう。
中古マンションを購入するデメリット
中古マンションの購入は、初めての住宅購入にあたる初心者や、物件にこだわりがある人にとって魅力的な選択肢となります。
しかし、一方で中古マンションには、新築マンションとは違ったデメリットも存在します。
それらのデメリットを理解しておかなければ、購入後に想定外のトラブルに見舞われる可能性があります。
設備の老朽化と管理状況
新築マンションと比較すると、中古マンションの設備は時間の経過とともに劣化や老朽化が進んでいることが一般的です。
壁紙やフローリング、設備機器などの摩耗は必然的なもので、これらの補修やリフォームには大きな費用がかかります。
また、マンション全体の管理状況も気になるポイントです。
共用設備の修繕状況や管理組合の運営状況を事前に確認することが重要です。
管理状況が悪ければ、快適な生活を送ることが困難になるでしょう。
管理組合の財政状況も確認することで大規模修繕への対応が見えてきます。
特に、自主管理（管理会社を入れず区分所有者にて管理）の物件は注意が必要です。
必要な修繕が施されていなかったり、管理費や修繕積立金に不足が生じたりしている物件もあるので気を付けてください。
周辺環境の変化リスク
周辺環境の変化も中古マンションの購入デメリットとして考えられます。
例えば、道路の拡張工事や新たな建築物の建設などによって、景観が変化するリスクがあります。
また、子育ての環境を考えたとき、近くの公園がなくなったり、学区が変わったりする可能性も考慮する必要があります。
これらの変化は、マンションの価値を下げる要因にもなります。
物件を購入する前に、周辺環境の将来計画を確認することで、予見可能なリスクを減らすことができます。
とは言え、これは新築マンションにも該当する事なので、一概に中古マンションのリスクとは言いにくい部分もあります。
しかし、新築マンションに入居してしばらくした後、目の前に10階建のマンションが建つことが分かり、中層階の方が、一斉に売却に出された事例も私は知っていますので、周辺環境・大きな空地、工場などが近くにある場合は是非注意して頂きたく思います。
リフォーム費用の負担
中古マンションを購入した後、自分好みにリフォームすることは当然のこととなりますが、リフォーム費用は決して安くありません。
特に古いマンションだと、設備の更新や配管の交換など大掛かりなリフォームが必要となることもあります。
さらに、リフォームで生じる廃棄物の処分費用も見逃してはなりません。
アスベスト調査の義務化も処分費用を押し上げる事になりますので注意が必要です。
これらは中古マンションの価格とは別途必要となる費用であり、十分なリフォーム予算を準備しておくことが賢明です。
また、リフォームの際には専門業者と細やかな打ち合わせを行い、想定外の出費を防ぐことも大切です。
中古マンションが向いている人
中古マンション購入は一体何を求めている方に向いているのでしょう。
予算や空間の好み、立地の優先度など、ライフスタイルや理想の住まいへの視点は個々で異なりますが、一部では中古マンションに特に魅力を見出す人々がいます。
以下に、中古マンションが特に向いていると言える3つの人物像を詳しく解説します。
低予算で住まいを求める人
中古マンションは新築マンションに比べて価格が抑えられていることが一般的です。
したがって、予算を最優先に考える方々にとっては非常に魅力的な選択肢となります。
新築マンションの価格には、その分譲主（分譲会社）の利益や広告宣伝費・消費税などが計上されていますが、売主様が個人である場合、物件は非課税であり、利益というよりは市場での流通性で価格が決まってきますので、無駄がなくて良いと思います。
しかしながら、中古物件にはリフォームやメンテナンスの必要性もあります。
しかし、これらのコストも考えて、その上で予算内にて購入できるのであれば、間違いなく低予算で住まいを求める人々にとって中古マンションは最適な選択肢と言えるでしょう。
オリジナルな空間を求める人
中古マンションは新築の完成形に縛られることなく、自分の好きなようにリフォーム（規約や構造による）や改装を行うことが可能です。
そういった意味で、オリジナルな空間を求める方には非常に適した選択肢です。
初めから全てが整った新築マンションも魅力的ですが、中古マンションは自分だけの特別な空間や、個々のライフスタイルによりしっくりくる住まいを自由に創り出すことが可能です。
リフォームや改装により、自分だけのオリジナルの空間を持つことが容易になります。
また、中古物件には築年数によるヴィンテージ感や、長年の使用により醸し出される温もりなどもあり、それらを活かして空間作りを楽しむ人も少なくありません。
地域や立地を重視する人
中古マンションは新築物件とは異なり、人気地域や好立地に存在することが多いです。
新築マンションがなかなか出てこない地域で、中心地に近い便利な立地を求める方にとっては、中古マンションは良い選択肢となるでしょう。
また、選びたい地域に根ざしたコミュニティに参加し、ローカルな生活を楽しみたいという方にも中古マンションは向いています。
地域独自の文化や風情をのんびりと経験することができるからです。
市街地中心部だけでなく、自然環境を大切にした地域、小さな商店街が魅力の町など、自分が暮らしたい地域の中古マンションを選ぶことで理想のライフスタイルを実現することが可能となります。
中古マンションが向いていない人
中古マンションは新築一戸建てと比べると、価格や立地条件などに魅力を感じる方も多いでしょう。
しかし、中古マンションも新築マンションもその特性上、すべての人にフィットするわけではありません。
それぞれのライフスタイルや価値観によって、中古マンションが向かない人も出てくるのです。
以下では、中古マンションが向かない具体的な人物像を見ていきます。
最新設備を求める人
最新の設備や最先端のテクノロジーを持つ家を求める人には、中古マンションはあまり向かないかもしれません。
最新のエコ機能付きIHコンロや、自動お湯張りを行う最新型の浴室、快適な室内空間を保つ高性能な空調システムなど、これらは新築マンションに比べて、築年数が経過するほど中古マンションではなかなか見つけることが難しいです。
また、IoTを活用したスマートホーム機能を全面的に導入したい人にとっても、中古マンションは適していないでしょう。
これら新技術の導入は、設備の入れ替えだけでなく、構造的な問題も含むため、中古マンションでのリフォームでは難しくなります。
そういった最新設備にこだわる人は、新築一戸建てや新築マンションを検討することをおすすめします。
安心感を重視する家族向け
また、新しい生活を始める際に安心感を重視する家族向けのライフスタイルを持つ人々にとっては、初めから理想の状態の家を求めるため、中古マンションは適していないかもしれません。
経年劣化や修繕の必要性、それに対する心配があります。
また、セキュリティー面でも、古いマンションになるとオートロックが無かったり、マンション敷地内・建物内に割と自由に入れたりして心配な部分もあります。
中古マンションを購入した場合、何か問題が発生した時には自分たちで解決しなければならない負担もあります。
また、築年数が経つと修繕費用がかさんだり、急な修繕が必要になったりすることもあるでしょう。
これらを考えると、安心感を重視し、リスクを減らしたいと考える家族にとっては、新築の家が最適でしょう。
手間をかけずに住みたい人
最後に、手間をかけずにすぐに住みたい人にとって、中古マンションは必ずしも最良の選択とは言えません。
中古マンションを購入した場合、リフォームや改装が必要となることが多いです。
これには時間と労力がかかり、また、期待通りの仕上がりにならない可能性もあります。
人によっては、こうした改装作業を楽しむこともあるでしょうが、すぐに住み始めたいと考えている人や、手間を掛けたくない人にとっては、新築マンションや新築一戸建て、リフォーム済みの物件の方が適していると言えるでしょう。
中古マンション購入時の注意点
中古マンションを購入する際には、数多くの注意点があります。
価格だけを見て購入を決定するのではなく、建物の状態やリフォーム予算、ローンの計画等、細部を見極めていくことが重要です。
そこで、これから中古マンションを購入しようと考えている方向けに、建物の調査と査定の重要性、リフォーム予算の見積もり、ローン計画の立案の3点について詳しく説明します。
建物の調査と査定の重要性
中古マンション購入における第一歩は、建物の調査と査定です。
実物を目の当たりにすることで、建物の状態について詳しく把握できます。
特に、築年数や構造、設備の状態などを中心に調査を行うことが重要です。
また、専門家による査定（インスペクション）により劣化の状況が分かり、購入する適正価格がわかります。
価格が思っていたよりも高い、或いは低い場合、それがどのような理由からなのかを深く考えていくことが求められます。
地元の市場価格を知ることは、適価で購入するための有効なポイントとなります。
リフォーム予算の見積もり
次に、自分の希望するリフォームを実現するための必要予算を見積もることが大切です。
これを怠ると、想像以上のコストがかかるリフォームになってしまう可能性があります。
リフォームはあくまでマンション購入後の出費となるため、この部分を見積もらないと全体の計画が大幅に狂ってしまうこともあります。
どの部屋をどのようにリフォームしたいか、どの順番でリフォームを進行させるかなど、計画を立てることが重要です。
また、専門業者にヒアリングを行い、リフォーム費用の見積もりを取ってみることもおすすめです。
特に、水回りやダクト（排気）の位置を変更する時はとても注意が必要です。
給排水管の移動が難しかったり、梁が邪魔をしてダクトが取り付けられなかったりする事もあります。
大掛かりリフォームになれば、しっかりと専門家と打ち合わせを重ねて、最善の策を選択する事が大事です。
ローン計画の立案
最後に、中古マンション購入には大きな金額が必要となりますから、ローン計画をしっかりと立案することが必須です。
一括で全額支払うのが難しい場合、ローンを利用することが一般的です。
借入額や返済期間、金利など複数の要素を考慮に入れ、自分の生活スタイルや将来の予定を踏まえた上で、最も適した計画を立てていくことが大切です。
また、一時的な困難時に備えて貯蓄を残していくことも重要でしょう。
ローン計画を立案する際には、金融機関の専門家のアドバイスを得ることも有効です。
中古マンション購入の流れ
中古マンション購入におけるプロセスはなかなか複雑で面倒なことが多い場合があります。
しかし、市場価格よりも手頃な価格で広い部屋を手に入れられる可能性、自分だけのオリジナル空間を創造出来るというメリットがあります。
本章では、中古マンション購入の流れから始まり、物件選定、リフォーム計画の立案、引っ越しと新生活のスタートまでを詳しく解説していきます。
物件選定から契約までのステップ
好みや条件にあった中古マンションを見つけることから始まります。
物件を探す際には、広さ、間取り、立地、周辺環境、価格など幅広くチェックしましょう。
また、築年数や過去の管理状況も確認が必要です。
物件情報を比較し、自分に合った一物件を選んだら次は内見です。
その際、専門家による診断も依頼すると、水漏れやシロアリなどのリスクも早めに把握できます。
次に、価格交渉を行い、物件購入の意志が固まったら仮契約を結びます。
その後、ローンの審査を受けて、物件の詳細な調査や検査を行います。
最終的に問題が無ければ、正式な契約を結び、所有権の移転となります。
リフォーム計画の立案
購入した中古マンションのリフォーム計画を立てる際は、自分の生活スタイルや趣味、家族構成などを考慮して計画します。
また、劣化箇所の修復や修理、必要に応じて間取りの変更を含めることもあります。
リフォーム専門の会社に相談や見積もりを依頼し、詳細な計画を立てる事が大切です。
プロとの協議では、自分の希望や要望をしっかりと伝え、予算内で最大限の効果を出せるよう工夫しましょう。
リフォームにより、新規物件にはない自分だけのオリジナルな空間を作り出すことができます。
引っ越しと新生活のスタート
引っ越しは計画的に進めることが大事です。
新しい生活開始の日程に合わせて、不要品の整理、パック作業、引っ越し業者の手配を進めていきます。
また、生活関連の手続きも引っ越し前後に行う必要があります。
これには、電力、ガス、水道などのライフライン移転手続きや銀行、郵便局、NHKなどの住所変更手続き、学校や役所への届け出などが含まれます。
そして、いよいよ新しい生活がスタートします。新しい空間での生活は、新たな発見や生活スタイルの見直しを経て、より良い住環境を創り出すきっかけとなります。
中古マンション購入の成功事例
中古マンション購入は、新築マンション購入と比べると、価格が手頃である一方、リフォームやローン履行に伴うリスクがありますが、それを成功させた事例を紹介します。
大切なのは、立地や間取り、設備など、自分の暮らしにフィットする中古マンションを見つけること、そして上手にリフォーム計画とローン計画を立てることです。
成功したリフォームの事例紹介
たとえば、豊橋市にある築30年以上の中古マンションを購入したAさん。
適切なリフォーム計画を立てるために、プロの建築家と一緒に現地を確認し、設備や配管の状況、間取りの改善点などをチェックしました。
その結果、機能性とデザイン性を兼ね備えた、理想のマンションを実現することが出来ました。
二間続きの和室を改装してリビングとダイニングは一体化し、開放感あふれる空間となり、廊下をなくしたことで、生活空間が広くなりました。
また、規約に則り断熱サッシなどの開口部の改善でエネルギーコストを抑えることも成功させました。
中古マンション購入者の体験談
次に、豊川市在住のBさんは、自身初の中古マンション購入を経験しました。
重点においたのは「立地」と「間取り」です。
駅近で病院や商店街への便も良く、また、自身が求める間取りを持つマンションを見つけることができました。
その過程でBさんが行ったことは、希望条件を明確にすること、そして時間をかけて購入するマンションを慎重に選ぶことです。
その結果、納得のいくマンション選びとなり、今ではそのマンションで満足して暮らしています。
ローン計画成功者の実話
また、静岡県浜松市で中古マンションを購入したCさんの事例です。
彼はローンの計画を立てる際に、自身の収入やライフスタイルをしっかりと考え、リスクを最小限に抑えることが出来たのです。
具体的には、頭金・月々の返済額・ローン期間・住宅ローン控除など、ローンに関する知識を習得し、一番良いと考えられる金融機関と交渉を行いました。
その結果、無理の無い返済計画となり、住宅ローン控除も受けることが出来て、現在も落ち着いた生活を送ることができています。
まとめ
本記事では、マンション選びに必要な視点を、具体的な価値判断の基準とともに示してきました。
日本の住宅市場には多種多様な物件が存在し、無数の選択肢の中から自分に最適なものを選び出すことは難しいでしょう。
しかし、自身のライフスタイルや価値観に合った選択をするためには、しっかりと自分自身と向き合うことが大切です。
自分に合ったマンション選びを
マンション選びには様々な要素が関わってきます。
まずは、自身のライフスタイルや価値観を明確にしましょう。
なぜなら、それらが自分にとって最も重要な要素なのです。
例えば、都心へのアクセス性を重視するなら駅近が良いですし、静かな環境を求めているなら郊外を検討すると良いでしょう。
また、安全性や環境の良さ、周辺設備や教育環境なども考慮に入れる必要があります。
次に、予算設定も大切なポイントです。
自身の年収から適切なローンの返済計画を立て、家計に負担がかかり過ぎないマンション選びをすることが大切です。
そのためには、信頼できる専門家の意見も参考にすると良いでしょう。
また、将来的な価値上がりも見込める物件を選ぶことで、資産価値の確保も考えることができます。
リスクを避けるための知識
マンション選びには、リスクも存在します。
その防ぐための知識を身につけることが重要となります。
例えば、築年数が古いマンションの場合、建物の老朽化や設備の問題が起こりやすいです。
また、管理会社の信頼性も重要です。積極的に修繕計画を立てて、修繕積立金を集めている会社や、総会の議決内容を透明に公開している会社は信頼できる指標となってきます。
地震対策も重要なポイントです。
地震防災に対する基準が高い新築マンションや、耐震診断をクリアしたマンションを選ぶべきです。
また、将来の建替え等の事も考えて、容積率に余裕のある物件かどうかも確認しましょう。
総じて、十分な事前調査と専門家の意見を取り入れることにより、リスクを軽減することが可能となります。
最後に
念入りな情報収集と自らの価値観の再確認により、自分に適したマンション選びができると考えます。
不動産の購入は大きな買い物ですから、慎重に、しかし果敢にチャレンジすることが大切です。
しっかりと整理した知識と情報を元に、自分にとって最適なマンションを選んでみてはいかがでしょうか。
この記事が皆様のマンション選びの一助になれば幸いです。
