浜松市での中古マンション購入のコツ◆仲介を利用して失敗しない方法!◆
いつもコラムを書いております松屋不動産販売の佐伯です。
今回は、浜松市のマンションについてのコラムをお届けしたいと思います。
是非、浜松市でマンションを、中古マンションを購入しようかな？
とお考えの皆さんに、是非、一読頂きたく思います。
目次
浜松市の中古マンション市場の特徴
浜松市は、製造業や光・電子産業、精密機械産業が盛んな地域で、若年層から高齢者まで幅広い年齢層が暮らしています。
浜松市の中古マンション市場は、その多様な人々のニーズに応えるように様々な特徴を持っています。
エリア別中古マンションの価格動向
まず浜松市の中心地、中区、浜松駅周辺エリアでは、都心からのアクセスが便利なことから、特に一人暮らしや2LDKサイズの中古マンションが多くあります。
また、ファミリータイプの間取りもとても人気があり、新築当時の価格からあまり価格が下がらず、比較的高めの価格帯で取引されています。
中には、分譲価格を上回る取引も散見されます。
一方、北区や東区、南区などの郊外エリアでは、家族向けの3LDKや4LDKなどの大きな中古マンションが多く取引されています。
こちらのエリアでは、新築時からの価格下落が中区のマンションと比べて大きく、比較的価格帯がお値打ちな感じがします。
また、教育施設や公園などの生活環境が整備されていることから、子育て世帯に人気があります。
人気エリアの中古マンション事情
浜松市のマンションの分布から人気のエリアを推察していきます。
上記4エリアにマンションが集中しており、この辺りが浜松市中区での人気エリアと言っても良いと思います。
基本的に、駅周辺・駅徒歩圏というマンションニーズに合致しています。
これらのエリアは、都心部へのアクセスや生活の便が良いこと、また、街の整備が進んでいることから人気があります。
そのため、比較的価格も高く、競争が激しいのが特徴です。
しかし、中区西部エリアについては、例外的に駅からは離れております。
この辺りは、丘陵地域で小高く、津波や水害の心配の少ない地域で、バブル期・バブル末期時にとても人気があり、その時期に建てられたマンションも多く、現代においては、築30年を経過するマンションも多い地域となっています。
一方、これらのエリアに対して、郊外エリア、中区以外では広々とした生活空間を求める家族向けの中古マンションが取引されています。
広い敷地のマンションや景色が良い物件が多く、低価格だが住みやすさを重視した中古マンションが人気です。
中古マンションの取引状況と今後の見通し
浜松市の中古マンションの取引は活発で、特に浜松駅周辺エリア・遠鉄電車沿線エリア、城下町エリアではスピーディな取引が進行しています。
一方で、中区西部エリアの古いマンションを含めた郊外エリアでは、ゆっくりとしたペースでの取引が見られます。
それぞれのエリアでのニーズに合わせた適切な取引が行われている様子です。
今後の見通しとしては、浜松市の人口減少や世帯数の増加（未婚や離婚による）が進む中で、中古マンション市場も着実に変化していくことが予想されます。
それぞれのエリアで適切な価格設定と物件選びを行えば、豊かで快適な生活が送れるでしょう。
中古マンション仲介会社の選び方
中古マンションを手に入れる際、その成功を大きく左右するのが仲介会社の選び方です。
信頼性が高く、地域に密着した業者を選ぶことで、失敗を回避し、良い物件を手に入れることができます。
また、評判や口コミも参考にしたい重要な要素です。
ただし評判が良いからといって、全てをその会社に託すわけにはいきません。
自分自身の目線で、確かな情報を得て判断することも重要です。
そこで本記事では、中古マンション仲介会社の選び方について詳しく解説します。
信頼性が高い仲介会社の特徴
信頼性が高い仲介会社には共通するいくつかの特徴があります。
その特徴を説明する前にちょっと寄り道ですが、浜松市には、不動産売買仲介の大手企業が出店していないのをご存知でしょうか。
不動産仲介大手は、『三井のリハウス』『住友不動産販売』『東急リバブル』が大手3社になります。
大手が入って来ていない地域は、体感として、少しローカルルールがあり、宅地建物取引業法の運用についても、若干ルーズな所があったりします。
私自身も大手出身なので、希望としては、大手に参入してもらい、ローカルルールを排して、一本芯を通してもらいたいと考えている次第です。
では、話を戻しまして、信頼性が高い仲介会社の特徴は、まず長くこの業界に従事している事が挙げられます。（我々松屋不動産販売の歴史は浅いですが、松屋地所グループの中核企業である松屋地所は、創業37年の歴史があり、我々はその営業部を分社化して誕生しています）
バブル崩壊を乗り越えて、現在も健全に取引を続けている企業は、信頼性が高いと言って良いと思います。
次に、顧客対応が早く、お待たせする事が無く、連絡をしっかりとする担当者がいる仲介会社は、信頼がおけます。
最後に、しっかりとしたアフターケアがあることも重要です。
契約後もきちんと対応する姿勢が見られる会社は、顧客への信頼性を築くためにとても重要だと私は思っています。
また、適正な価格設定がなされていることも信頼性の証です。高すぎたり安すぎたりする価格は時として疑問を持つ必要があります。
評価・口コミが良好な仲介会社リスト
評価や口コミが良好な会社を選ぶことは、仲介会社選びの大きな判断基準です。
そして、インターネットにより評価や口コミ情報を得やすくなった現代では、事前に検証することが何より重要です。
また、評価や口コミだけではなく、その会社がどのようなサービスを提供しているのか、対応はどうか、あるいはスタッフの雰囲気等も確認することをお勧めします。
たくさんの情報の中から選び出すのは大変ですが、自分にとって最適な会社を選ぶことで充実した中古マンションライフを手に入れることができます。
地域密着型の仲介会社のメリット
地域密着型の仲介会社を選ぶメリットは大きいです。
それは何よりも、その地域に特化した情報を持っていることです。
その地域の物件、市場価格、魅力や課題等、地域情報に精通しているため、顧客のニーズに合わせた最適な物件情報を提供可能です。
また地域の人々とのつながりは、情報が常に新鮮であることを保証します。
そのため、大手の仲介会社では得られない、地域に根ざしたサービスを受けられます。
地域密着型の仲介会社は、中古マンションを求める人々にとって有力なパートナーと言えるでしょう。
中古マンションの価格交渉テクニック
中古マンションの購入を検討しているなら、価格交渉のテクニックを理解しておくことは大切です。
適切な価格を掴むためには、購入相場の理解や効果的な値引き交渉の進め方、営業マンへの適切な価格・条件提示法などが必要でしょう。
以下でそれぞれのテクニックを詳しく解説します。
購入相場を理解するための方法
一つ目のポイントは、中古マンションの購入相場を自らが理解することです。
詳しい相場を把握することで適切な価格で購入できる可能性が高まります。
それでは、具体的な方法から見ていきましょう。
まず、ネットの物件情報サイトで同じ地域、同じくらいの築年数、間取りの物件の価格をチェックすることが重要です。
さらに、国土交通省の統計や住宅事情の公表や不動産のポータルサイト等でも不動産取引価格等の公示情報を提供しているところがあります。
定期的にこれらの情報を確認しましょう。
次に、近隣のマンションの価格推移も見るとよいでしょう。
物件の価格は地域ごとの需要と供給により変動します。
価格が上昇傾向なのか、下降傾向なのかを把握することで、今後の価格予測も立てやすくなるでしょう。
特に新築マンションの供給が少ない時期（地価高騰後しばらくはマンションデベロッパーも用地購入を控えたりします）は、相対的にマンション価格は上昇します。
逆に、供給過多となると、中古マンション市場も価格が下落基調になります。
効果的な値引き交渉の進め方
二つ目のポイントは効果的な値引き交渉の進め方です。
物件価格の交渉は、マンション購入の中で最も難しい部分の一つでしょう。
まず、自分がどのくらいの価格で購入したいのか明確に設定しておきます。
その際には、利用可能なローンの限度額や自己資金、生活費などを考慮に入れて設定しましょう。
それを基に、営業マンに対して価格を提示します。
強引に値引きを求めるのではなく、物件の状態や立地条件、築年数に対して適切な価格であると説明することも重要です。
それと同時に、他の同等物件との比較も交渉材料になります。
営業マンへの適切な価格、条件提示法
三つ目のポイントは営業マンへの適切な価格、条件提示法です。
ここでは交渉に際してのテクニックをいくつか紹介します。
まず、自分の購入希望価格を先に提示しないことが大事です。
営業マンに一緒に価格を考慮してもらうことで、価格が下がりやすくなるでしょう。
また、自分の考えている価格よりも少し低めに提示すると、余裕を持って交渉ができます。
交渉は一度きりでなく、何度も繰り返し行うものです。但し、やりすぎは禁物です。
最後に、事情説明も効果的な手段です。
自分の経済状況や借入れ可能なローン額、子供の教育費などを加味した価格提示をすることで、営業マンの理解を得やすくなるでしょう。
これらのテクニックを使って、中古マンションの購入を無理なく進めることができるかもしれません。
但し、購入を希望する物件の売主様にも売却する理由・ご事情がありますので、繰り返しとなりますが、過度の交渉や金額交渉の応酬は避けた方が無難であります。
やはり売主様も人の子なので、無理難題を言われたり、何度も何度も価格の交渉をされたりすると『この人には売りたくない』と感情論に発展することも考慮して、交渉をする事をおすすめします。
マンション選びで注視すべきポイント
マンション選びは一生に一度の大きな買い物であり、適切な選択をすることが重要です。
そのために、しっかりとした知識と独自の目利きの技術、リフォームの予算の見積もり、立地や設備の評価基準を理解した上での選定が求められます。
以下で、その詳細について説明します。
目利きのコツとは
マンション選びでは、プロの目利きの技術が重要となります。
まずは、築年数を見ることです。
建設されてから時間が経ったマンションは、価格が下がりやすい一方、修繕費用が発生しやすいなどのリスクがあります。
次に、マンションの設備を詳しくチェックすることです。
セキュリティ設備や共有設備、駐車場の有無、防災設備などが整っているか確認が必要です。
また、周辺環境も大切なポイントです。
スーパーや公園、病院といった生活施設のアクセスや、騒音の問題も見落とせません。
さらに、将来性を見据えることも大切で、将来の開発計画や人口動向などをリサーチすることもおすすめします。
あと、見落としがちなのが、匂い（臭い）です。
マンションの所在階にも寄りますが、中層階以上になってくると匂い（臭い）は気を付けたい所です。
塗装を行う工場や食品工場はモノによっては臭気を放つ場合があります。
また、季節によって風向きは変わります。
一般的には、夏場は南から、冬場は北西から風が吹きますので、物件を見た時季によっては、まったく臭わなくても、季節が変わったタイミング（夏から冬、冬から夏）で発覚することもあります。
なので、物件の周辺だけでなく、広範囲にわたって調査をすることをおすすめします。
リフォーム予算の見積もり
マンション選びの際には、リフォームにかかる費用も重要なポイントになります。
自分の好みに合った住まいを作るためには、必ずリフォームが必要になることもあります。
その時に大切なのが、リフォームの見積もりです。
リフォームの見積もりは、自分の希望を具体的に伝えることから始まります。
工事内容や使用する材料、工事にかかる日数などを詳細に伝えることで、適正な見積もりが出るようになります。
また、リフォーム業者選びも大切です。
委託する業者の信頼性や実績、アフターサービスなどを確認することも重要となります。
参考：中古物件購入とリフォームで理想の住まいを手に入れる完全ガイド
立地や設備の評価基準
立地条件については、自身のライフスタイルに合わせて評価を行います。
通勤や通学の便利さ、近隣のショッピング施設や医療機関へのアクセス、治安の良さなどが考慮されます。
また、設備についても同じく評価基準が必要です。
例えば、駐輪場や駐車スペースは十分か、エレベーターは常に利用できる状態か、セキュリティは万全か、などの項目をチェックします。
また、設備の老朽化具合や現状のメンテナンス状況も重視するべき項目です。
これらの評価基準を満たしているかどうかを確認し、自身の要望と照らし合わせてマンション選びを行うことが大切です。
ローン対策と物件選びの経済的視点
ローンによる住宅購入は、生涯に一度でいいというほど大きな意志決定です。
特にこれからは細かい部分にまで目を配り、それぞれの物件が持つ価格や将来性と、自身の経済状況を見つめ直すことが求められます。
物件選びだけではなく、ローンによる返済計画も要となってきます。
以下では、ローン金利や返済方法の工夫から、物件本体のランニングコストを見極める方法、そして物件価格とその将来性のバランスを考えるポイントまで、経済的視点でのローン対策と物件選びについて詳しく探っていきます。
ローン金利と月々の返済額を抑える方法
住宅ローンは大きな負担となります。
それをどうやって抑えるかが一つの課題となります。
なるべくローン金利を低くする方法としては、まず金利の種類を理解することが大切です。
金利には固定金利と変動金利があり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。
固定金利は金利が一定なので返済額が変わらないため、安定して返済計画を立てることが可能となります。
しかし、金利が低下した場合でも、固定金利を選択した段階の金利で返済が進むことになります。
一方、変動金利は金利の動向に左右されます。
金利が下落した場合、返済金額もそれに伴う形で下がりますが、逆に金利が上昇すると返済金額も上がるリスクがあります。
また、金融機関によっては、住宅ローン金利に差を設けているところもあります。
金融機関を比較し、都度交渉を行うことでより良い条件でローンを組むことが可能です。
参考：住宅ローンを考えよう
購入後のランニングコストを見極める
物件選びの際、購入価格だけでなくランニングコストも見極めることが大切です。
ランニングコストとは、物件を維持管理するために必要な費用のことを指します。
住宅購入後の諸経費は物件の価格だけでなく、これらのランニングコストも考慮に入れるべきです。
例えば、修繕積立金や管理費、固定資産税などが該当します。
特に固定資産税は、物件価格が高ければ高いほど、固定資産税評価額も高く設定されていますので、当然税額も増えてしまいます。
築年数や設備の古さによっては、修理費用が予想以上にかかる場合もあります。それらを見極め、自分自身の経済状況と見比べることで適切な物件を選択することが重要となります。
物件価格と将来性のバランスを考える
物件選びにおいて、価格だけでなく将来性も見極めるべきです。
将来的な資産価値の向上や、再販価格を見越した投資と考えることも必要です。
立地条件や建物の質、ブランドマンションであるかどうか、地域の人口動向なども将来性を判断する上で大切です。
例えば、駅周辺や商業施設の近くなど、便利な場所に位置していて、人口が増えている地域の物件は将来的な価値が上がる可能性があります。
しかし、価格が高いからといって必ずしも将来性が高いとは限りません。
物件価格と将来性のバランスを適切に見極め、長期的な視点で考えることが大切です。
これらの視点を持つことで、経済的にもリスクを減らし、より良い住宅選びをすることが可能となるでしょう。
中古マンションを長持ちさせるリフォームの方法
中古マンションを長持ちさせるためには、定期的なリフォームとメンテナンスが必要です。
築後相当年数が経過した建物の傷みを修復し、設備を改善することで住み心地を良くし、所有する喜びをより長く享受できます。
ここでは、リフォームのパートナー選びから増築やリノベーションの情報、長期的なメンテナンス計画までを詳しく解説します。
リフォームパートナーの選び方
リフォームの成果は業者選びでほとんど決まります。
まず大切なのは、その業者がどのような実績を持っているかを調べることです。
収集した情報を基に、その業者があなたのニーズに適応できるかどうかを判断しましょう。
また、質の高いリフォームを行うためには、専門的な知識や技術が求められます。
見積もりをする際には、料金だけでなくその業者の知識や技術力も見極めることが大切です。
信頼できる業者との長期的な関係を築くことが、中古マンションの価値を維持し資産価値を高めるための重要なポイントとなります。
リノベーションについて知る
中古マンションの価値を最大化するためには、リフォームやリノベーションの知識も必要です。
リフォームは設備機器の入替や表層部分の変更などクロスの貼替などがそれに該当します。
リノベーションは現存するスペースを最大限活用（建築当初の設計コンセプトを変える）するための施策です。
どちらの工事もマンションの管理組合の了解が必要で、リノベーションは建築基準法や各種条例の制約があります。
それぞれの選択肢がもたらすメリットとデメリット、必要な準備を理解し、最適な選択をすることが大切です。
それにより中古マンションの価値を維持し、快適に使用するための条件を得ることができます。
長期にわたるメンテナンス計画の立て方
中古マンションの長寿命化には、頻繁なリフォームだけではなく、長期的なメンテナンス計画も必要です。
定期的に行うべき設備の保守や、何年ごとに取り替えが必要な部分などを把握し、計画的に予算を確保しましょう。
また、マンションの大規模修繕やインフラ設備の改修時期には、大きな費用が必要になる場合があります。
それらの計画を早めに立て、予測可能な費用をかけられるように準備しておくことが大切です。
これらの手続きを適切に行えば、中古マンションは新築同様に、長期間にわたり価値を維持することが出来ます。
仲介会社と良好な関係を築くためのコミュニケーション術
不動産取引やビジネス上のパートナーシップを持つために、仲介会社との良好な関係は欠かせません。
品格ある対応、適切なコミュニケーションのルールやマナー遵守など、相手を尊重し理解し、自分の考えや意見をうまく伝える技術を身につけることが重要でしょう。
よくあるトラブルと対処法
仲介会社とトラブルが発生する一番の要因は、意思疎通の不足からです。
目的や要求が相手に伝わらないまま進行してしまった場合や、契約内容が隠されていた、あるいは誤解を招いてしまった場合など、この種の問題は相当数存在します。
このようなトラブルを避けるためには、明確なコミュニケーションが必要です。
定期的に打ち合わせを設け、進行状況や課題、懸念事項を共有することで、予期せぬ問題を防ぎます。
また、契約する際には内容をしっかりと理解し、疑問点はすぐに解消することが重要です。
適切な要望の伝え方とは
仲介会社と良好な関係を築くためには、適切な要望の伝え方も大切です。
自分の要望を押し付けるのでなく、尊重しながら、明確かつ具体的に伝える事が大切です。
「こうなってほしい」という結果を伝えるだけでなく、「これが目的であり、そのためにはこうなることが望ましい」というプロセスを説明することで、相手に理解してもらいやすくなります。また、ストーリーを交えて伝えることで、感情的な共感を引き出すことも有効です。
ベテランの営業は、この辺りのヒアリングを得意とされている方は多いですが、必ずしも、ベテランの担当者に担当してもらえるとは限りません。
キャリアの浅い営業や新人の方が担当になる事も十分に考えられます。
決してキャリアの浅い方・新人の営業がダメと言う訳ではありません。
逆に、そう言った方は若くて、ガッツがあり、キビキビと対応してくれると思います。
ですので、どなたが担当してくれてもいい様に自己防衛の意味も込めて、ご自分の希望・要望を明確にしておいて、それをしっかりと伝えて頂きたく思います。
アフターケアを活用するための知識
契約後のアフターケアも、仲介会社との良好な関係を築く上で欠かせない要素です。
アフターケアを適切に活用するためには、契約内容やサービス内容を十分に理解し、活用するべき項目、問い合わせるべき項目等を把握することが重要です。
また、仲介会社の提供するサービスや、定期的なメンテナンス情報などを適宜確認し、活用すべき情報を逃さないようにすることも必要です。
邪魔なトラブルを避けるためには、こうした日々の努力が重要となります。
以上が、今回のコラム『浜松市での中古マンション購入のコツ 仲介を利用して失敗しない方法！』です。
少しくらいは、浜松市でのマンション購入に自信が持てたでしょうか？
いろいろと書き連ねましたが、マンションの購入も売却も、やっぱり人と人のつながりを持って成立します。
その橋渡し役に、是非、松屋不動産販売株式会社 家デパ浜松店をご利用ください。
安全で安心な仲介をいつも心掛けております。気軽に、マンション購入、ご所有マンションの売却のご相談を頂きたく思います。
