新築建売住宅か？中古住宅か？◆新築の魅力と中古住宅の魅力・各々のメリットとデメリット◆
いつもコラムをご覧いただき誠に有難うございます。
家デパの佐伯です。
本日は、新築（建売住宅・注文住宅ほか含む）と中古住宅（中古戸建・中古物件ほか含む）をいろいろな角度から比べて、その魅力やメリット・デメリットに触れていきたいと思います。
まず、このコラムを見て頂いている方々もそうだと思いますが、不動産購入を検討するにあたり、インターネットで検索をして、『どんな物件があるか』とか、『センスのいい会社だ』とかを見つけていると思います。
では、ネット上で不動産にまつわるキーワードがどれくらい検索されているかを見てみましょう。
- 検索の期間は直近1年間（令和4年7月から令和5年6月末まで）
- Googleの検索で、関連ワードも含めて、新築と中古住宅の検索件数を計上
- 家デパの店舗がある『豊橋市・豊川市・知立市』と『静岡県浜松市』での上記キーワードの検索件数
豊橋市
豊川市
知立市
浜松市
新築を建てる、建売住宅を買う方々と中古住宅（中古戸建・中古物件）を買う方々の大まかな各地の検索ボリュームは以下の様になっています。
- 豊橋市では、中古住宅を検討されている方が新築を検討されている方より3倍近く多い
- 豊川市でも、中古住宅を検討されている方の方が多いですが、割と僅差である
- 知立市では、新築の方が若干多いですが、実はマンションの検索数が一番多いです（一月平均1,900件）
- 浜松市では、中古住宅が新築住宅を圧倒していますが、コチラも知立市同様マンションも15,000件位検索されており、中古住宅とマンションが大体同数でありました。
よって検索ボリュームの勝敗（多い・少ない）は・・・
中古住宅の3勝1敗という結果となりました。
もちろん完全にこの結果の通りになっているとは限りません。
Googleの検索以外にも、SUUMOやアットホームなどのポータルサイト等をご覧になって、検討・購入をされている方もたくさんいらっしゃると思います。
あくまでも検索された件数が、どちらが多いかで傾向を見ていこうという話です。
では、その傾向から読み取れる新築（主に建売住宅）と中古住宅について考察していきたいと思います。
目次
新築建売住宅の魅力と販売動向
建売物件は、新築で購入できるため、多くの人々にとって魅力的な選択肢となっています。
価格の安定感（現状はまだ高いです）や最新設備の導入、そして保証やアフターサービスなども魅力の一部であり、多くの人々から支持されていると思います。
しかし、数年前に始まったウッドショックの影響で木材価格が上昇し、最近では上昇した価格が元に戻りつつありますが、その他の資材を含め、全体的にコスト高インフレの影響を受ける形で、価格が上昇しています。
私が取っている分譲各社のデータで見る限り、新型コロナウイルス感染症の流行前と比べて、販売価格が当時と比べて200万円前後上昇しています。
よって2022年度は各社とも販売戸数を落としており、ここ最近は、回復基調にありますが、各社とも建売住宅の販売価格が下がったものが売れていっている状況です。
2023年度下半期は、各社ともこの1年程度、用地の仕入れを抑えた関係で、販売総数は減少すると思われます。
この状況は、2024年度も続いていくと思います。
また、価格の高止まりも当面続くと思われます。
特に、建物についてはコスト高の状況が続くことが予想されます。
逆に、土地を安く仕入れする事が出来ればいいでしょうが、豊橋市と豊川市（東三河と言っても良いと思います）では、下図にある通り生産緑地がなく、都市部において生産緑地の解除に伴う宅地の解放は望めなく、不景気などの要因で地価下落が進むのを待つしかない状況です。
愛知県内においては、豊橋市・豊川市などの東三河以外は知立市をはじめとして2022年以降生産緑地の解除で都市部の農地が宅地化され、売りに出て来ることで供給が多くなる可能性があり、2023年度以降は、二極化するとは思いますが、価格が落ち着いてくる地域が出てくると思います。
※出典 愛知県 都市・交通局 都市基盤部 都市計画課発表 2021年版『土地に関する統計年報』
続きまして、静岡県浜松市でも、同様に生産緑地があります。国土交通省のデータによると・・・
※出典 国土交通省発表 生産緑地地区
浜松市においては134箇所16.5ha（約165,000㎡）の生産緑地があります（平成26年3月31日現在）。
極めて多いわけではありませんが、公表されているデータも乏しく、現在では前後していると考えられます。
また、静岡県では、政令指定都市になると市街化区域内の農地が宅地並みに課税される問題が発生したためその時期に、生産緑地を申請することが増加したと考えられ、浜松市が政令指定都市になったのは2007年（平成19年）ですので、30年間の営農義務を考えると浜松市の生産緑地問題は、2037年頃ということになります。
よって、浜松市においても、宅地の供給が急ピッチで進む事は考えにくく、同市においても、建売分譲住宅の価格が早々に下がっていく事は今のところ考えにくいと思います。
中古住宅の魅力と販売動向
一方、中古住宅も依然として人気があります。
価格が建売物件に比べて抑えられていることや、立地条件の良さ、完成品なので即入居（残代金決済後）できるというメリットが挙げられます。
また、リノベーションなどの手を加えて、自分好みの住まいに仕上げることもできるため、一部の需要層には特に支持されています。
都心部や交通の便の良い地域での中古物件の売れ行きが特に好調で、市場において一定のシェアを占めています。
やはり、中古住宅の魅力は、『お値打ち感』と『土地・建物の広さ』にあると思います。
前述の新築建売住宅においては、高止まり感があります。
よって、分譲住宅を手掛けるパワービルダー各社は、消費者に価格を合わせる為に、土地を小さくしたり、建物を少し小さくしたりして購入の総額を合わせようとしています。
そうすると、購入希望者の方としては、希望の面積・広さを確保できない可能性が出てきて、一定数の方が、新築を断念して、中古住宅にニーズが移って来ていると考えられます。
よって、『この広さ（土地・建物）で、この金額なら、お値打ちだよね』と中古住宅のニーズが高まって来ていると思います。
また、リフォームの市場規模の拡大に伴い、中古住宅＋リフォームという考え方も定着して来ていると思います。
その市場規模は8兆円市場で、住宅のストック数から考えるとまだ伸びる余地があります。
※出典 国土交通省 令和4年度 住宅経済関連データ
中古住宅（中古マンション含む）を購入して、リフォームすれば、新築と変わらない快適さを手に入れる事が出来て、更にお値打ち感が増すと思います。
また、費用に応じて、内外装・水回り等全てリフォームする事から一部だけ（クロス貼替やフローリング貼替など）リフォームする事など予算と相談しながら、対応していける事も中古住宅の魅力のひとつです。
詳しいリフォームのご相談は、松屋地所グループでも家リフォ（リフォーム専門店）がございますので、気軽にご相談頂きたく思います。
家リフォ 豊橋ショールーム（豊橋市柱六番町150番地）
では、新築建売住宅と中古住宅の各々の魅力は、ご理解頂けたかと思います。
次に、各々のメリットとデメリットを書き出して、まとめていきたいと思います。
新築建売住宅のメリット
最新設備と高い品質
新築建売住宅は最新の設備が備わっており、エネルギー効率が高い設備や環境に配慮された設備・部材が提供されています。
また、建築技術の進歩により、高品質な素材を使用しているため耐久性があります。
保証とアフターサービス
分譲業者・施工会社からの保証やアフターサービスが提供されることで、初期のトラブルや不具合があった場合でも迅速に対応してもらえるため、安心して暮らすことができます。
デザインの自由度
建売住宅であっても、複数の間取りや外観デザインの中から選択できることがあります。また、未完成物件であれば、壁紙を選ぶことが出来たりもします。自分の好みに合わせたデザインを選ぶことで、理想の住まいを実現することができます。
住宅ローンの優遇
新築建売住宅は、仕様や設備によって金利優遇や最長の借入期間（50年）など、住宅ローンの優遇が受けられる場合があります。これにより、購入時の負担を軽減できる可能性があります。
住宅環境
新築建売住宅は、都市計画に基づいて整備された住宅地に立地していることが多いため、公共交通機関や商業施設、教育機関などが近くにあり、便利な生活環境を享受できることがあります。
新築建売住宅のデメリット
高価格
新築建売住宅は、昨今のコスト高の影響もあり、中古物件に比べて価格が高額になることがあります。
特に都市部や人気エリアでは土地も高いため、価格がさらに上昇する傾向があります。
カスタマイズの制限
建売住宅は、多棟数現場であれば、複数の建物の中から選ぶ形式が一般的であり、個別の要望に対応するカスタマイズが限られることがあります。
自分の希望に完全に合った住まいを求める場合は、中古物件＋リフォームや自分で建てる方法を検討する必要があります。
周辺開発の未完成
大規模開発などの新しい住宅地は周辺のインフラや商業施設が未完成なことがあります。
しばらくの間、生活の不便を強いられる可能性があるため、住環境をよく調査する必要があります。
駐車場の確保
都市部などでは駐車スペースが限られている場合があり、車を所有する家族にとっては駐車場の確保が難しいことがあります。
そのため、駐車場を別途確保する必要が生じるかもしれません。愛知県および静岡県では、基本的に新築建売住宅は、2台分の駐車場は確保されている事がほとんどですが、お子様の成長に伴い、3台目が必要となると、近隣の月極駐車場を確保する必要が出てきます。
土地の広さ
新築建売住宅は、建物の敷地面積があまり広くないことが多いため、庭やスペースを重視する方には不満が残るかもしれません。
中古物件（中古戸建・中古住宅含む）のメリット
価格の抑えられた購入
中古物件は新築建売住宅に比べて価格が抑えられている場合が多いため、予算を抑えて理想の住まいを手に入れることができる可能性が高い（築年数などの条件にも寄ります）。
立地条件の良さ
中古物件の中には、都市部や交通の便の良いエリアに立地しているものも当然あります。既存の住宅地に建てられているため、交通アクセスや生活利便性が高い物件を広域で探す事が出来ます。
リノベーションやカスタマイズの可能性
中古物件は既設建物であるため、リノベーションやカスタマイズがしやすいです。自分の好みやライフスタイルに合わせて、住まいをアレンジすることができます。
周辺環境の確立
既存の住宅地には周辺環境が確立されていることが多いため、商業施設や教育機関、公園などが近くにあることがあります。
投資としての価値
地域や市場の動向によっては、中古物件の価値が変動する場合があります。将来的な投資を見据える場合、中古物件を購入することで、需要期には、リセールバリューを期待できることも考えられます。
中古物件（中古戸建・中古住宅含む）のデメリット
設備や構造の老朽化
中古物件は築年数に応じて設備が経年変化し、構造に劣化が見られる場合があります。大掛かりな修繕やリフォームを必要と場合があり、追加の費用と手間がかかることがあります。
隠れた問題のリスク
中古物件には隠れた問題が存在する可能性があります。経年劣化による構造的な問題や水漏れ、結露、シロアリ被害など、購入後に予期せぬトラブルが発生するリスクがあるため、建物の状態を検査し、注意深く選ぶ必要があります。心配でしたら、インスペクションを受ける事をお勧めします。
デザインの制約
中古物件は既存のデザインや間取りがあるため、自分の好みに完全に合わせることが難しい場合があります。例えば、どうしても取れない壁（耐力壁など）が存在する事もあります。よって、大幅に間取りを変更したい場合、リノベーションで改善できる範囲も限られてしまいます。
購入プロセスの複雑さ
中古物件の購入プロセスは、居住中の売主様の引っ越すタイミングや価格交渉、物件の調査などが複雑で時間がかかることがあります。また、修繕の履歴や浸水の履歴、法的な問題（建築基準法を無視した違法リフォームなど）についても注意が必要です。
土地の状態
中古物件には、地盤沈下（不同沈下）や過去の浸水など地域や土地の調査が必要で、さらなるコストがかかる可能性があります。
まとめ
このように、新築建売住宅と中古物件それぞれにメリットとデメリットが存在します。
購入者は予算、好み、将来の計画、修繕やリフォームなどを総合的に判断し、最適な選択をする必要があります。
また、不動産のプロフェッショナルからのアドバイスや物件の詳細な調査を通じて、リスクを最小限に抑えることが大切です。
不動産市場は常に変動しており、時流を見た賢明な選択をすることが成功への近道となります。
新築建売住宅も中古物件（中古戸建・中古マンション）の購入のご相談は、松屋不動産販売 家デパに気軽にご相談ください。
家デパの営業は、住宅の知識、担当エリアに精通しておりますので、必ず皆様のお役に立てると思います。
