フラット35◆こんなケースも融資通しました!◆
今までのコラムでも住宅ローンにまつわる題材をいくつか取り上げました。
ですが基本的に､現在の住宅ローンは民間金融機関の変動金利一択と言って良いと私は考えています｡
ではなぜ?我々不動産仲介業者はお客様に対して､フラット35を勧める必要があるのでしょうか?
その理由は･･･
審査基準が民間金融機関の住宅ローンと比べて厳しくないからです。
一般的に､銀行が提供する住宅ローンの審査では､収入の安定性が重視される傾向があります｡
｢自営業者の方や転職して間もない人は審査に通りにくい｣といわれるのは､このためです｡(健康で､収入が安定していて､勤め先がしっかりしていて､返済をちゃんと続けてくれる人に借りてほしいのが金融機関の本音です。)
フラット35の審査基準は､返済負担率と建物の技術水準がメインです｡
勤続年数や雇用形態などは問わないため､収入が不安定な自営業者の方でも転職して間もない人でも､いわゆるシングルマザーの方でも､審査に通るチャンスがあるといわれます｡
また､なかなか民間金融機関では､土俵に乗りにくい方(健康上の理由など)でも一部取り組んでもらえることがあるので､ご相談頂きましたお客様の夢をかなえるためにフラット35をお勧めすることがあります｡
それでは､私が過去に『他の不動産業者で断られた方』､『ローン審査を通せなかったお客様』をフラット35を利用して住宅購入が出来た例をいくつかご紹介したいと思います｡
ケース①
シングルマザーで児童扶養手当(いわゆる母子手当)を加算。
希望物件に､給与所得だけでは､少し足らなかった方でしたが､離婚後暫くして､児童扶養手当を受給できるようになり､その金額を給与所得にオンする事で､物件価格に手が届きました｡
ケース②
児童手当(児童扶養手当とは別)も加算できるので年収が借入希望額に少し足りない場合に使えます｡
ケース③
住みかえの際､既存住宅ローンは売却の媒介契約にて販売中であれば､買い先行で融資実行･決済可能｡
物件を購入するタイミングと現住居を売却するタイミングはピッタリ合うケースは稀です｡
民間金融機関であれば､既存住宅ローンを返済比率に算入(借入額減少します)､または､既存住宅ローンの完済条件(新規融資実行時までに既存住宅ローンを返す)などが付いて､思うようにいかないケースが多いです｡
フラット35であれば､希望金額が借入できて､物件を逃す事なく､購入が出来ました｡
また､その方は売却も早々に決まり､仮住まいすることなく､引越しする事も出来ました｡
ケース④
住みかえではなく元妻が住んでいるや親が住んでいるなどの既存住宅ローンある方でも返済比率に算入しますが､取り組み可能｡原則､既存住宅ローンがフラットではないこと前提｡
ケース⑤
セカンドハウス(親入居のため､子入居のため､本人が週末過ごすため等､住所移転伴わない)も可能。
ケース⑥
年金受給者(老齢年金だけでなく､遺族年金､障害年金も)の方でも融資してもらえます｡
当時､祖母の年齢も60歳を超えており年金受給者でした｡
お仕事もされていませんでしたが､受給する年金で返済比率を計算して､マンションを購入頂きました｡
ケース⑦
転職者(法人代表者や役員等も1回給料支給あれば可能)の方も再就職後早々に利用できます｡
そのお客様はたまたま退職･再就職をしたタイミングで気に入った物件に巡り合い､色々と金融機関に相談されましたが､取り組みが難しかったみたいでした｡
ご相談後､購入申し込みをし､1回目の給与明細(実際には雇用条件提示書も見せて頂きました)で『みなし年収』を計算し､無事融資を通す事が出来ました｡
ケース⑧
決算赤字､債務超過の法人の代表も申込可能｡
このケースも民間金融機関では難しい所ですが､フラット35であれば､申込者個人の収入で審査します｡
この方もあちこちで難しいと言われたようですが､見事融資付けに成功しました｡
ケース⑨
パート､アルバイトの方でも利用可能です｡
息子様の年収は確か200万円位だったと思います｡
また､自己資金もあまり出せないとのお話しでしたが､当時のフラット35は100%融資(現在は、物件価格＋諸費用(一部)の90％まで)でしたので､フラット35に申込み､自宅(賃貸)近くの中古マンションを購入頂きました｡
ケース⑩
団信加入できない方もフラット35であれば､融資実行可能です｡
このケースも民間金融機関では取り組みが難しい案件となります｡
団体信用生命保険の加入が融資の条件になっているからです｡
なので､健康上の理由から融資を断られるケースがあります｡
しかし､フラット35であれば､『団信不加入』として融資をしてもらえます｡
過去､このケースは何度か利用して頂きましたが､加入している生命保険やご家族への説明をしっかり行い､皆さん十分に納得された上で､融資を通させて頂きました｡
この記事を読んで頂き､私も少し不安があるけど大丈夫かな?と思っている方がいらっしゃいましたら､是非､気軽に松屋不動産販売株式会社 家デパへご相談ください｡
松屋不動産販売株式会社
代表取締役 佐伯 慶智
