中古マンションVS新築マンション
前回のコラムでは新築マンションが高騰しており、その価格は最早パワーカップルでも購入が難しいレベルに到達しているとの話をさせて頂きました。
幸いなことに、我々が営業エリアとしている愛知県・静岡県では首都圏のような地価ではないので、もちろん価格は上がっておりますがパワーカップルでも買えないというレベルではありません。
ですので、来店いただくお客様の中には、
中古マンションにしようか？新築マンションにしようか？
と検討を重ねている方もたくさんいらっしゃいます。
そこで今回は中古マンションと新築マンションの良い所・悪い所を挙げて、比較していきましょう。
選択肢の幅
一つ目として、選択肢の幅を比較してみましょう。
中古マンションにおいては、既に建っている物件の中から売り物件を選んで頂く事が可能です。
地域やその地域のマンション需要によって、たくさん建っているかそうでないかはもちろんありますが、駅前や商業施設の周りであればその選択肢の幅は広いと思います。
逆に新築マンションは、物件ありきになりますので、わずかな差かもしれませんが希望のエリアを外れる事もよくあります。
駅の南側が良かった・もう少し高速のインター寄りが良かったなど。
後々後悔することも・・・
管理状態
マンションは、立地や価格に目が行きがちですが、実は『管理状態』が非常に重要になります。
私も営業マン時代は「お客様、マンションは管理を買って頂くと言っても過言ではありません。」と物件そのものより、「『管理状態の良し悪し』を購入の判断基準にして下さい。」と、よく伝えていました。
中古マンションの場合は、その目で管理状態（清掃具合、駐輪場の状態、植栽が枯れたりしていないか、落書きや掲示板の更新状況）を確認できます。
しかし、新築マンションは、基本的に青田買いとなりますので、管理は始まっていません。
いざ引越し日が決まり、入居してから管理が不十分なんてことも起こるかもしれません。
価格
価格については、『新築マンション高騰中？』でもお話ししたように、新築マンション価格は上昇しています。
では、中古マンションはどうでしょうか？
一部地域については、値上がりしている中古マンションが存在する事は確認されています。
ですが一般の方が売主である場合、消費税は非課税※となりますし、その売却価格は市場によっておおよそ決まって来ますので、いわゆる『市場価格』での売買となります。
※事業者が事業として対価を得て、その資産を売却する事が課税対象となるので、個人の方は非課税となります。
税制その１
固定資産税については、新築マンションは当初5年間軽減されます。
建物分の固定資産税（床面積が50㎡以上280㎡以下など要件あり）が床面積120㎡相当の税額を限度として2分の1が減額されます。
中古マンションについては、築年数によりますが、固定資産税評価額は3年ごとに見直しがされます。
直近の評価見直し年度は、令和3年度（2021年度）なので、令和5年度までその評価となり令和6年度（2024年度）にまた見直しがされます。
よって、築年数に応じて評価も下がり、新築時よりは下がっていく事となります。
税制その２
※参考：『国土交通省』住宅ローン減税より
新築マンションにおいては、入居年に応じてその最大控除は変わりますが最大13年間控除が受けられます。
中古マンションにおいては、宅地建物取引業者の買取再販物件で、かつ、一定のリフォーム工事を実施したものは13年間の控除を受ける事が出来ます。
また、一般の方が売主である既存住宅（中古戸建・中古マンション）は10年間の控除を受ける事が出来ます。
ここで注目したいのは令和４年度税制改正後により、既存住宅（中古戸建・中古マンション）は昭和57年以降に建築または現行の耐震基準に適合したものであれば、この住宅ローン控除が適用されるという事です。
それまでの税制では、マンションのような耐火建築物である場合築後経過年数が25年を過ぎると、この住宅ローン控除は受ける事が出来ませんでした。
ですが、この度の税制改正で大幅に緩和されましたので、現在（令和5年）築40年（昭和57年築）までの物件であれば、住宅ローン控除※が受けられる事となりました。
これは、中古マンションにおいてはとても大きな事です。
※適用の判断は、必ず税務署および税理士にご確認ください
その他比較できる事はたくさんありますが、今回のコラムではこの辺とさせていただきます。
是非マンション購入をご検討されている方、マンション売却をご検討されている方は遠慮なく、我々、松屋不動産販売まで気軽にご相談頂きたく思います。
松屋不動産販売株式会社
代表取締役 佐伯 慶智
