不動産の価値はどうやって決まるのか？
不動産の価値はどうやって決まるのか？
今回は、『土地』について記述していきたいと思います。
地価の高い土地の代表例としてよく新聞やニュースで取り上げられるのが、 東京都中央区銀座5丁目の文具店「鳩居堂」の敷地。
土地の評価を見る指標のひとつである路線価が毎年７月に発表されます。（路線価とは、簡単に言うと相続税や贈与税を計算する時に用いる価格で、対象となる宅地が面している路線＜道路＞に路線価が定められており、その路線価×宅地面積で相続税評価額を算出します。）
「鳩居堂」敷地の前面道路に定められた路線価は1平方メートル当たり4224万円でした。（令和４年度）
なんと価格トップは1986年分から37年連続だそうです。
どのような土地が高くなるのでしょうか？
- ・便利なところ
- ・主要駅の近く
- ・人気の地域
- ・商業地
- ・区画整理地内
- ・再開発エリア
など挙げればキリがありません。
では、上記の地域にある土地は全て同じ評価額で、同じ単価で評価が決まるのでしょうか？
実は、そんなことはありません。もちろん前述の地域は総じて評価が高い地域であることは間違いありません。
答えから先にお伝えしますと・・・
その土地から得られる収益（予定含む）で不動産の価値は決まります。
少し事例を交えてお話ししますと、
上側の事例は、あまり高い建物が建てられない地域で、低層のアパートや駐車場を運営する事は出来ますが、高い建物は建てられません。
それとは逆に、下側の事例は、周辺に大きなテナントビルやタワーマンションなどが建てられる地域であったとするとどうなるでしょうか？
もちろん土地の広さは同条件として考えると・・・
周辺の賃料相場にもよりますが、上側の事例では年間の収益は数百万円から１千数百万円と言った所ではないでしょうか？
逆に、下側の事例では、テナントビルの収益は数千万円以上に上るのではないでしょうか？
また、売却を考えた場合、タワーマンションが建築できる用地であれば、数億円、数十億円の売買になると思います。
この様に、その土地上で得られる収益によって、特に『土地』については、評価が大きく異なる事がご理解いただけるのではないでしょうか？
主な評価を左右する基準としては、
- ・用途地域
- ・建ぺい率
- ・容積率
- ・高さの制限
- ・予定物件の需要
- ・周辺の供給量などが挙げられます。
以上が、『不動産の価値はどうやって決まるのか？』の答えとなります。
今後、土地を買う、土地を売る、土地を貸す、土地を活用する、いずれの場合において、最低限上記の基準を確認頂き、出来ましたら、不動産・建築のプロにご相談されることをお勧めいたします。
我々、松屋不動産販売は不動産のプロフェッショナル集団です。
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松屋不動産販売株式会社
代表取締役 佐伯 慶智
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