実測売買か？公簿売買か？まずは･･･

土地取引で迷う「実測売買」と「公簿売買」は、費用やリスク、必要な手続きが大きく異なることをご存じですか？ 確定測量や境界確定を行わずに契約してしまうと、越境問題や面積の差異が原因で隣地トラブルや追加費用の発生につながる恐れも。本記事では初心者でもわかりやすいステップで、それぞれのメリット・デメリットから具体的なトラブ回避策までを不動産のプロが丁寧に解説します。安全で後悔しない土地購入を実現したい方は、ぜひ本文を読み進めてみてください。

 

なぜ“測量の有無”が土地取引の成否を左右するのか

土地取引において「測量を実施するか否か」は、売主・買主ともに大きな決断となります。実測売買では費用と時間を要する一方、境界が明確になり越境や面積差異によるトラブルを未然に防げる可能性が高いです。逆に、公簿売買のように登記簿上の面積のみで契約を進める方法は手続きがスピーディーですが、後日、隣地との境界紛争や物件評価額の誤差が発覚し、予想外の追加費用を負担するリスクが伴います。

 

不動産のプロとしては、測量を省略することで発生する法的・金銭的リスクをどの程度許容できるかが重要なポイントだと考えています。

 

特に住宅用地やマンション用地としての利用を検討している場合、境界確定を行わないまま建物を建築すると、後から「敷地が一部越境していた」「本来の面積と異なるため固定資産税を多く支払う」といった問題が生じる恐れがあります。こうしたトラブルを回避するためには、測量を確実に実施し、記載事項と現地の状況が一致するかを慎重に確認する必要があります。

また、測量の有無は売買価格（単価）の算定にも影響を与えます。実測で面積が増えれば、買主にとっては割高感がある一方、売主にとっては売却益が増えるメリットがあります。逆に面積が減れば、買主に有利な価格交渉に発展することも少なくありません。結局のところ、測量を行うことで正確な面積を把握し、売買契約の精度を高められることが最大の利点といえるでしょう。

 

登記簿と実測の面積ギャップが生むリスク

登記簿上の面積（公簿面積）は、過去に測量された数値や役所への申請情報に基づくもので、必ずしも現況と一致しているとは限りません。特に古い登記情報の場合、当時の測量技術や記載方法の違いから、実際の面積と大きくずれているケースが見受けられます。たとえば官民の境界線が不明確だったり、道路として扱われる部分が登記簿に含まれていたりすることもあります。

このギャップが引き起こすリスクは、売買代金に関する差異だけではありません。具体的には、以下のような問題が考えられます。

• 越境問題の発覚
  隣地との境界をはっきりさせないまま購入した結果、フェンスや建物の一部が相手方の敷地に食い込んでいると判明することがあります。解決には話し合いや法的手続きが必要になり、時間と費用がかさみます。
• 固定資産税の誤算
  面積差異が生じると、税金や不動産の査定にも影響が出ます。登記簿に記載の数字を鵜呑みにしていると、後から「実測面積が登記情報より広い（または狭い）ため、税金が変動する」といった事態になりかねません。

 

こうしたリスクを避けるためには、地積測量図や境界確定書類などをしっかり確認し、必要に応じて専門家（土地家屋調査士や不動産会社など）へ相談することが大切です。法務局に保管されている登記記録や公図もあわせてチェックしておけば、実測と公簿がどの程度ずれているかを把握しやすくなります。

 

境界を明確にしないまま売買する“危うさ”

土地取引では、所有権がどこまで及ぶのかを明らかにしないまま契約を結ぶと、後日、隣地所有者や近隣住民との協議が避けられないケースが出てきます。特に敷地が広い山林や複数の地番が絡む物件の場合は、境界を確認する作業自体が大掛かりになるため、売主・買主の双方にとって大きな負担です。

境界が曖昧な状態で売買契約を締結すると、以下のようなデメリットが生じます。

• 合意形成の難航
  不動産の売買後に境界確定を進めようとすると、当事者同士で承諾が得られず、トラブルが長期化する可能性があります。とりわけ隣接する所有者が複数いる場合、全員から同意を得るのは容易ではありません。
• 建築や増改築の制限
  将来的に建物を建て替える、もしくはリフォームを行う際、境界線がはっきりしない土地は建築確認を取りにくく、計画がスムーズに進まないおそれがあります。場合によっては建築基準法や民法上の規定に抵触するリスクもあります。
• 地価評価の不確実性
  明確に測量されていない土地は、正確な査定が行いにくいという問題があります。売買後に「想定よりも土地の有効面積が少なかった」という事実が判明すれば、買主にとっては大きな不利益となり、売主側へのクレームや価格の見直しを請求されることもあり得ます。

 

このように境界を明確にせずに売買を進めるのは、所有権や建物の利用に関わる大きなトラブルの原因です。不動産購入に慣れていない方ほど、最初の段階でしっかり測量に取り組み、境界を確認することが“安心で後悔しない取引”へとつながるといえるでしょう。

 

【参考：公的機関や文献の例】

• 法務局：ＦＡＱ（よくある質問）
• 国土交通省：筆界特定制度とは

 

 

実測売買の魅力──「確定測量」で得られる安心と清算のポイント

実測売買は、登記簿上の面積にとらわれず実際の測量結果に基づいて売買契約を締結する方法です。公簿売買（登記簿上の面積を基準に契約する方法）と比べると手間や費用、そして日数がかかる一方で、境界や越境の問題を未然に防ぎやすいメリットがあります。また、実測結果によって面積の差異が明確になれば、買主・売主ともに公平な価格設定が行いやすく、後々のトラブルを最小限に抑えられるのが特長です。

 

 

コチラの記事も併せてご覧ください⇒不動産購入時における買主のリスク回避！重要事項説明書の重要性

 

不動産のプロとしては、たとえば100坪を超えるような広い敷地や境界標が無く・境界線が不明瞭な物件ほど、実測売買を選択する意義が高いと考えています。なぜなら、事前に確定測量を行うことでリスクを洗い出し、物件の真の価値や正確な面積を把握できるからです。次の節では、測量から契約までの具体的な流れとベストなタイミング、さらに土地家屋調査士に依頼する際のチェックポイントを解説します。加えて、面積の差異が生じた場合にどう清算を行うか、その注意点についても見ていきましょう。

 

測量から契約までの流れとベストなタイミング

実測売買を行う際には、まず確定測量を実施することが一般的です。確定測量とは、不動産登記法に基づく境界確認の一環として行う作業であり、境界標や公図などを参照しながら、実際の土地の形状や面積を正確に測り、法務局に備え付けられている地積測量図と照合したり、新たに作成したりする作業を指します。この手続きには時間（数週間～数か月）と費用（50万円前後）がかかるケースが多く、契約を急ぎすぎると十分な調査が行えない可能性があるので注意が必要です。

 

実測売買をスムーズに進めるための主な流れは、次のとおりです。

• 事前相談・計画立案

不動産会社や土地家屋調査士に相談し、測量の必要性や予想される費用を確認します。

• 仮測量の実施

現況を測量します。これにより大まかな面積の増減・越境の有無が確認できます。

• 売買契約の締結

仮測量の結果を基に、売買金額や契約条件を明確化して契約を結びます。

• 確定測量の実施

調査士が現地を測量し、隣地所有者と境界を確認、新たに境界標を設置する場合もあります。

• 面積や境界の確定

測量結果に基づいて面積や境界を確定し、必要に応じて法務局で登記情報を更正します。

 

土地家屋調査士に依頼する際のチェックポイント

土地家屋調査士に測量や境界確定を依頼する場合は、以下の点を確認しておくと安心です。

• 経験や実績

これまでにどのような物件や土地を扱ってきたか、実績が豊富かどうかをチェックします。

• 費用の見積もり

測量費用は土地の面積や地形、隣接状況によって異なります。複数の調査士に相談して相場を把握すると良いでしょう。

• 近隣との立会い調整

境界線を確定する際には隣地所有者と協議が必要です。調査士が立会いのスケジュール調整をしてくれる場合も多いですが、事前に近隣の方に合意を得ておくとスムーズです。

• 法務局への申請

測量後の面積変更や地図訂正などが必要になることがあります。

 

面積の差異をどう扱う？実測清算の実務と注意点

実測売買では、測量結果と登記簿の面積に差異が生じることが少なくありません。その場合、売買契約の金額をどのように調整するかを事前に取り決めておく必要があります。これを一般的に「実測清算」と呼び、面積が増えたなら追加で精算し、減ったなら売買代金を減額するなどの対応を取るのが基本です。

ただし、実測清算には次のような注意点があります。

• 売買契約書での特約

あらかじめ契約書に「登記簿面積と実測面積の差異があった場合、○○○〇〇円/平方メートルで清算する」といった特約を明記することで、後から大きくもめるリスクを減らせます。

• 清算対象の範囲

境界線上の越境部分や道路に面したセットバックが必要な部分など、実質的に利用できない面積は清算の対象外とすることがあります。

• 隣地所有者とのトラブル

測量の結果、意図せず隣地に越境していたケースでは、双方の協議が難航する場合があります。こうした問題が長期化すると売買自体がスムーズに進まなくなる恐れもあるため、初期段階で専門家のアドバイスを得るのが望ましいです。

 

実測売買は公簿売買と比べて手間はかかるものの、正確な面積で契約を結べる安心感が魅力です。特に土地の資産価値を正しく評価したい場合や、将来的に建物を建て替える計画がある場合には、実測売買で境界をクリアにしておくと後のトラブルを大幅に回避できるでしょう。

 

 

公簿売買のメリットと落とし穴──越境や面積差異が引き起こす予期せぬ代償

公簿売買とは、登記簿に記載された面積（公簿面積）を基準に売買契約を結ぶ方法です。実測売買より測量コストや手間を省けるため、スピーディーに契約を進められる点は大きなメリットといえます。しかし、境界や越境、面積差異といった重要な要素を確認せずに取引を行うと、これらが将来的な土地利用に重大な制限をもたらす可能性があり、後にトラブルが生じるリスクが高まるのも事実です。

 

不動産のプロとしては、公簿売買を選ぶ場合に「どういったリスクを許容できるのか」を十分検討する必要があると考えています。特に隣地との境界が曖昧な物件や、古い登記情報しか存在しない物件では、登記簿面積と実際の面積が大きく異なる可能性があるからです。ここからは、公簿売買がもたらすメリットと、その一方で生じうる落とし穴を具体的に解説します。

 

手続きのスピード重視がもたらすメリット

公簿売買が支持される大きな理由の一つは、契約までのスピードを重視する場面が多いことです。実測売買のように測量を行う必要がないため、測量費用はもちろん、隣地との境界確認や登記手続きの時間を短縮できる利点があります。特に下記のようなケースでは、公簿売買が選択されることが少なくありません。

• 早く現金化したい売主

早期売却を希望する場合、測量の手間を省くことで、売買自体をスピーディーに成立させられます。

• 小規模な土地取引

面積が小さく、境界が明確と推定される場合は、測量にかける費用や時間を抑えたいとの判断に傾くこともあります。

• 投資目的での取引

投資家が物件を短期保有する予定の場合、詳細な測量よりも「公簿面積通りに手際よく買い付けたい」というニーズが優先されがちです。

ただし、こうしたメリットの裏には、後から面積差異や越境が発覚すると追加費用や紛争リスクが一気に高まるというデメリットが潜んでいるのも事実です。契約を急ぐあまり、あいまいな境界に目をつぶったまま売買を進めると、後から裁判費用や対策費用が発生し、最終的に大きな負担を強いられる可能性が高まります。

 

公簿面積に過信は禁物！境界不明確のまま契約した事例

公簿売買で最も懸念されるのが、「引渡し完了後に境界問題や面積差異が明らかになる」トラブルです。以下は実際に起こり得る事例の一部です。

• 想定より狭くて建築プランが崩れたケース
  公簿面積を信じて計画したところ、実際に確認すると隣地との境界が曖昧で、実質的に利用できる敷地が想定より数平方メートル少なかったという事例があります。建物の設計を変更するだけでなく、場合によってはコストが大幅に増えるリスクもあります。
• 越境していたことで裁判沙汰になったケース
  公簿売買で契約した後に隣人から「建物が越境している」と指摘され、裁判にまで発展した事例もあります。越境部分を買主が買い取る形になる場合や、境界確定作業の費用を一部負担する必要が出てくるなど、トラブル解決まで長期化することも珍しくありません。

 

これらの事例は、不動産のプロの目線から見ても決して他人事ではなく、実際に日常的に起こり得る問題です。公簿面積が正しいかどうかの確認や、境界標の存在をしっかり調査しないまま売買契約を結ぶと、あとになって重大な代償を背負うリスクが高いといえます。特に古い住宅地や再建築不可物件、あるいは過去に分筆や合筆が繰り返された土地などは（過去の地図や測量記録が信頼できないケースが多く、思わぬ面積誤差が発生する可能性があるため）要注意です。

公簿売買は確かにスピーディーで費用がかからない方法ですが、それは「将来的な負担やリスクを後回しにしている」側面がある点を忘れてはいけません（例えば、隣地との交渉が長期化し、時間的・費用的な負担が大幅に増加するケースなど）。最終的には、売主・買主双方がリスクを理解したうえで、それを許容できるかどうかが公簿売買の成否を左右するでしょう。

 

 

境界確定・越境トラブルを未然に防ぐための具体策

土地売買においては、境界をはっきりさせておくことが後のトラブルを防ぐ最良の策です（境界の明確化は後から修正できない場合もあるので特に重要です）。特に隣地との合意形成や境界標の設置などは、実測売買・公簿売買にかかわらず必要となるケースがあります。ここでは、具体的な手順や注意点をまとめましたので、買主・売主の双方が安心して契約を進められるよう参考にしてみてください。

 

隣地との合意形成と“境界標”の扱い方

境界確定を行ううえで重要なステップは、隣地所有者との合意形成です。境界に関する認識が双方で一致していないと、いくら測量を行っても境界トラブルが解消されない可能性があります。以下のポイントを押さえると、協議がスムーズに進みやすくなります。

• 事前のコミュニケーション
  突然「境界の立ち会いをお願いします」と言われても、隣地所有者が戸惑うだけです。事前に手紙や電話などで説明し、場合によっては地元自治体や土地家屋調査士など第三者の協力を得るのも有効です。こうして境界確定の必要性や意図を理解してもらいましょう。もちろん、普段からのご近所付き合いも大切です。
• 境界標の設置と管理
  境界標（杭やプレートなど）は、物理的に土地の境界を示すために非常に有効です。設置や更新には費用がかかる場合がありますが、後々の越境問題を未然に防ぐうえで費用対効果は決して小さくありません。また、設置後の管理・維持も重要で、破損や紛失が起きないよう注意する必要があります。
• 合意形成の書面化
  口頭だけで合意を得るのはリスクがあります。可能であれば境界確認書などの書面を作成し、双方の署名・押印を得ておくと安心です。後から「言った言わない」の争いに発展するのを防げます。

 

不動産のプロとしては、境界標の設置や境界確認書の作成を推奨しています。測量士や土地家屋調査士のサポートを受けながら進めれば（依頼費用は数万円～数十万円程度が目安です）、手続き全般がよりスムーズになるでしょう。

 

越境が判明したときの基本的な対処法

いざ越境が発覚した場合、適切な手順を踏まないと紛争が長期化する恐れがあります。以下は、越境をめぐるトラブルを最小限にとどめるための基本的な対処法です。

• 原因と責任の究明
  越境がいつ、どのように生じたのかを明確にする必要があります。たとえば、建物が建てられた時点ですでに境界を誤解していたのか、それともフェンスを設置する際に測量を怠ったのかなど、原因と責任の所在を確認しなければ対策を講じることが難しくなります。
• 専門家への相談
  法律家や土地家屋調査士、不動産会社など、専門家の見解を得ることが第一です。単独で隣地所有者と協議を進めると感情的になりやすく、トラブル解決が遠のく可能性があります。早い段階で客観的なアドバイスを受ければ、冷静に対応できます。
• 解決方法の選択
  一般的には、軽微な越境であれば越境部分（ブロック塀の笠木や雨どいなど）を除去することが望ましいでしょう。除去できない場合には越境の覚書を取り交わし、当事者間で ①越境物が越境している事実、 ②現状を維持しながら将来の改修では境界を守ること、 ③合意事項が第三者に所有権移転後も継承されること、以上のことを明記して合意を得るのが一般的です。他にも、越境部分の敷地を買い取る、あるいは境界を再調整するといった解決策があります。いずれにしても隣地所有者の同意が得られない場合は、裁判手続きや調停を検討することも視野に入れてください。

 

越境問題は放置すると固定資産税や売買価格、建物の建築制限など、多方面に影響を及ぼしかねません（例えば、境界をめぐる紛争が長期化して多額の和解金を支払うことになった事例もあります）。したがって、発覚した時点でなるべく早く行動し、将来的な負担やリスクを最小化することが大切です。

 

 

実測売買 vs. 公簿売買──あなたに合った選択と最終チェックリスト

土地取引の方法として、実測売買と公簿売買にはそれぞれ長所と短所があります。実測売買は正確な面積を把握できるうえ、測量後の登記変更で実際の面積を法的に反映できるため、後々のトラブルを最小限に抑えやすい半面、時間や費用がかかるというデメリットもあります。一方、公簿売買は手続きがスピーディーでコストを抑えやすい反面、境界や越境などの問題を先送りにしてしまうリスクを伴います。どちらの方法がより適しているかは、売主・買主それぞれの事情や物件の状況によって異なるため、以下のポイントを踏まえて検討することが大切です。

 

売主・買主それぞれの視点で見るメリット・デメリット

売主の視点

• メリット（実測売買）
  実測面積が増えた場合、売却益が大きくなる可能性があります。さらに、確定測量を行うことで、取引成立後に境界や越境をめぐるクレームを受けにくくなる利点があります。
• デメリット（実測売買）
  測量にかかる費用や時間、近隣との立ち会い調整など、売却までのハードルが高くなる点が挙げられます。
• メリット（公簿売買）
  測量費用をかけずに売却できるうえ、取引までのスピードが早いです。特に早期現金化を望む場合には大きな利点となります。
• デメリット（公簿売買）
  後から面積差異や越境問題が発覚する場合があり（特に古い登記簿情報は正確性が低いケースもある）、買主とのトラブルに発展するリスクがあります。

 

買主の視点

• メリット（実測売買）
  将来、建物を建て替える予定がある場合や、資産価値を正確に把握したいときに安心感を得られます。
• デメリット（実測売買）
  測量費用を一部負担する(価格交渉が通りにくい)必要が生じることがあり、物件購入時の初期コストが増える可能性があります。
• メリット（公簿売買）
  早期に契約を結びたいときや、小規模な土地の取引で測量の必要性を感じにくい物件には向いています。
• デメリット（公簿売買）
  契約後に想定より面積が狭かったり、越境が判明したりすると損害を被るリスクが高まります。

 

契約時に押さえるべき重要事項と“境界”をめぐる最終確認

実測売買・公簿売買のどちらを選ぶにしても、契約を結ぶ段階では以下の項目をしっかり確認しておくことが大切です。

• 測量の有無
  測量を行うかどうか、また測量結果をどのように扱うかについて事前に合意を取る必要があります。特に実測清算の有無や、その計算方法などは書面で明示するとトラブルを減らせます。
• 境界の確認
  隣地所有者と境界確定が済んでいるか、境界標は設置されているかをチェックします。境界確定書類や公図などを確認し、登記情報との齟齬がないか確認してください（必要に応じて法務局で地積更正登記を行う手段も検討しましょう）。
• 越境や面積差異の責任分担
  契約締結後に越境が発覚した場合、どちらが費用や手間を負担するかを決めていないと、大きな対立の原因になります。また、登記簿面積と実測面積の差異が一定以上ある場合のルールを明確にしておくと安心です。
• 将来の建築計画や転売予定
  建物を建て替える予定があるなら、転売を見据え、不動産会社や土地家屋調査士にアドバイスを仰ぐのも有効です。境界が不明確なままだと、大きな制限や改修工事が必要になるケースが見受けられます。

 

最終的には、リスクとコストのバランスを見極めながら、売主と買主それぞれが納得する契約形態を選ぶことが重要です。境界を巡る問題は、不動産取引における最も多いトラブルの一つとされており、しっかりと下調べをしたうえで契約に臨むことが、後悔しないポイントです。プロへの相談や境界確認の徹底こそ、最終的なリスク回避策といえるでしょう。

 

 

【まとめ】実測売買か？公簿売買か？

土地取引において、「実測売買」と「公簿売買」はそれぞれ異なるメリット・デメリットを持っています。確定測量で境界を明確にし、面積の差異を正確に把握できる実測売買は、越境リスクの回避や資産価値の正しい評価に役立ちますが、その分、費用や時間がかかる点には注意が必要です（たとえば測量に数十万円以上の費用と、数週間〜数か月の期間がかかる可能性があります）。一方、公簿売買はスピーディーかつ手間を抑えやすい反面、境界や越境などの問題を後回しにしがちで、契約後に大きなトラブルが発覚する恐れがあります。どちらを選ぶかは、売主と買主の意向や物件の特性によって変わりますが、境界確定や面積の差異に関する情報を十分に確認することが大切です。さらに、将来的な建築計画や転売だけでなく、改築や相続にも影響する場合があるため、プロに相談して測量や地積更正登記などの手続きも視野に入れましょう。結果として、リスクとコストのバランスを見極め、契約書作成前に専門家へ相談するなどの対策を講じながら、両者が納得できる形で売買を進めることが、最も望ましい選択といえます。

 

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【特に重要な項目】

• 実測売買と公簿売買の選択基準（費用・時間・リスク）
• 境界確定や越境など、事前に確認すべき重要ポイント
• 面積の差異が生じた場合の実測清算や地積更正登記（清算額の算出方法や、登記変更の手続きフローを把握しておくと安心です）
• 将来的な建築計画や転売を見据えた測量の重要性
• 不動産会社だけでなく司法書士や土地家屋調査士など複数の専門家を活用し、売主・買主双方が納得できる契約形態を選ぶ

 

 

まずは『松屋不動産販売株式会社』にご相談ください。

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代表取締役 佐伯 慶智