契約違反による解除（違約解除）･･･

不動産売買契約で重要な「契約違反による解除（違約解除）」を初心者でもわかるように解説！違約金の設定や契約違反による解除の成立要件、債務不履行トラブルの具体例を通して、取引リスクを最小限に抑える方法を学べます。このガイドを読むことで、不動産売買における契約トラブルを未然に防ぎ、安心して取引を進められるようになります。初めての方でも簡単に理解できる内容ですので、ぜひ最後までお読みください！

 

 

不動産売買契約における違約解除とは？基本事項を理解する

不動産売買契約において、違約解除とは契約当事者の一方が、相手方の契約違反を理由に契約を解除することを指します。これは、不動産取引におけるリスク管理の重要な手段であり、取引を安全に進めるためには基本的な知識として理解しておくべき内容です。この解除を正しく知ることで、想定外のトラブルを回避し、より円滑な取引が可能になります。

違約解除の具体例としては、売主が買主に物件を引渡さない場合や、買主が売主に対して売買代金を支払わない場合が挙げられます。これらの状況で契約解除を行うためには、特定の条件を満たす必要があります。具体的には、契約違反の事実、催告（場合によっては不要な場合もあり）、自己の債務の履行提供などが求められます。例えば、催告が不要なケースには、相手方が履行を明確に拒否している場合や、履行期日を過ぎて催告の意味がないと判断される場合があります。

この章では、違約解除に関する基本的なポイントを整理し、法律的な背景や手続きの概要を大学生にも分かりやすく説明します。

 

契約違反とは具体的に何を指すのか？

契約違反とは、売買契約で合意した義務を果たさなかったり、不十分な履行を行ったりする行為を指します。例えば、売主が期日までに物件を引渡さない場合や、買主が売買代金の支払いを滞らせる場合が典型的です。

契約違反は、次の2つの主要な形態に分類されます

• 履行遅滞

義務の履行が期日までに行われない状態。例えば、買主が売買代金の支払いを遅らせるケースです。

• 履行不能

契約を履行することが物理的または法的に不可能な状態。たとえば、売主が物件を故意に損壊してしまった場合や、物件の登記が売主名義でないことが判明した場合などです。

 

これらの契約違反が生じると、当事者間の信頼関係が損なわれるだけでなく、取引が遅延することで損害が発生し、違約金の支払いを求められることになります。そのため、契約違反を正確に認識し、適切に対処することが重要です。ただし、契約解除を行う際には、法律や契約書の記載内容に基づいた手続きが必要となります。

 

手付解除や融資特約による解除との違い

不動産売買契約には、違約解除以外にも「手付解除」や「融資特約解除」といった解除方法があります。これらは契約違反が原因ではなく、当事者間で定めた特定の条件に基づいて行われます。

手付解除

手付解除とは、契約時に買主から売主に交付された手付金を基に、契約を解除する方法です。具体的には、『相手方の契約履行の着手前』または『手付解除期日』までに、買主が手付金を放棄するか、売主が手付金を倍返しすることで契約を解除できます。この方法は、契約違反の有無に関係なく適用される点が特徴です。一般的に、手付金は売買代金の1割程度とされており、物件の種類や不動産仲介業者の考え方によって異なる場合があります。

 

手付解除に関する詳細はコチラ⇒無理なく理解！不動産売買の手付・手付解除をスムーズに学べる入門書

 

融資特約による解除

融資特約による解除は、買主が金融機関の住宅ローン審査に通らなかった場合に契約を解除できる特約条項に基づいています。不動産取引では、この特約が含まれる契約が多く、特に住宅ローン利用者が多い場合に重視されます。たとえば、ローン審査に落ちた場合に備え、解除期限を設定することや審査結果を証明する書類を用意することが求められます。また、この特約が適用されるのは、買主が誠実にローン審査を進めた場合に限られる点にも注意が必要です。

このような解除方法は、当事者間での事前合意に基づくものであり、契約違反による解除とは異なる点に注意が必要です。契約書にこれらの条件を正確に記載することで、トラブルの回避につながります。

これらの解除方法について理解することで、不動産取引のさまざまな状況に柔軟に対応できる知識を身に付けることができます。

 

融資特約による解除に関する詳細はコチラ⇒融資利用の特約とは？不動産売買における融資不承認のトラブル回避策

 

 

違約解除の成立要件｜重要な4つのポイント

違約解除が成立するには、法律上の要件を正確に満たす必要があります。この章では、不動産売買契約において違約解除を行うための4つの主要な条件について、初めて不動産取引に臨む方にも理解しやすい形で詳しく解説します。

※公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会　所定の売買契約書より抜粋

 

要件1：契約違反の事実があること

違約解除を行うためには、まず相手方が契約違反をしていることを確認する必要があります。契約違反には以下のようなものが含まれます

• 義務の履行を拒否する行為
• 義務を不完全に履行する行為
• 期日を守らない履行の遅延
• 履行そのものが物理的に不可能な場合

例えば、売主が約束された期日までに物件を引渡さなかったり、買主が売買代金を支払わなかったりした場合がこれに該当します。また、必要な書類を準備しないことで取引が進まなくなるといった過失も契約違反となる可能性があります。

契約違反の事実を証明するには、契約書の内容や状況を正確に確認することが重要です。事前に契約条項を明確にしておくことが、後のトラブル防止に役立ちます。

 

要件2：催告を行う必要性

契約解除を行う前には、原則として相手方に催告を行い、一定期間内に義務を履行するよう促す必要があります。催告とは、相手方に対し義務を履行するよう通知し、履行の機会を与える手続きのことを指します。

催告が必要とされる理由は、契約解除の正当性を確保し、適正な手続きを踏むためです。ただし、以下の場合には催告が不要となることがあります

• 相手方が明確に履行を拒否している場合
• 義務の履行が物理的に不可能な場合

具体例としては、売主が物件を第三者に売却し所有権が移転してしまった場合や、買主が一切の連絡を拒否し履行が不可能である場合が挙げられます。

 

配達証明付き内容証明郵便の活用方法

催告を行う際には、配達証明付き内容証明郵便を使用することが推奨されます。この方法を利用することで、以下のメリットがあります

• 催告内容と送付日時を公式に証明できる
• 相手方が通知を受け取った記録を残せる

この手段は法的な証拠として極めて有効であり、契約解除の正当性を補強します。例えば、催告書には以下の情報を記載する必要があります

• 契約違反の具体的な内容
• 義務を履行するための期限
• 履行がなされない場合に契約を解除する意思

これらを明記することで、相手方に明確な対応を求めることが可能になります。

 

要件3：自己の債務履行を提供する義務

解除を主張する側は、自分自身の債務を履行するか、その提供を行っている必要があります。これは、契約関係における公平性を保つための基本原則です。

例えば、売主が物件の引き渡し準備を整えた上で日時を通知する、または買主が売買代金を支払う準備を整え、その旨を売主に通知するといった行動がこれに該当します。

履行提供を行うことは、契約解除の正当性を主張するために非常に重要です。また、履行の意思を示すだけでなく、その証拠を記録として残しておくことが推奨されます。

『自己の債務履行を提供する』を杓子定規的かつ実務的に解説すると、決済期日（引渡し日）を遅延した後、催告を行い、次の履行期日に、売主であれば所有権移転ができる状態、買主であれば残代金を支払える状態で、決済場所に赴き、相手方が到着するのを待つ。当然履行の意志が無い方は決済場所に来るはずもなく、違約解除の条件が整うということです。

 

つまり、契約違反による解除をするためには、次節で説明する『契約違反が違法である』という状態にする必要があります。具体的には、買主側が売買代金の履行を提供した場合には、売主側は同時履行の抗弁権を喪失し自己の反対債務（不動産の引渡し及び所有権移転登記手続必要書類交付）を履行しなければならず、これを履行しない場合は債務不履行となり，相手方より契約違反による解除と主張をされたり、損害賠償を請求されたりすることになります。

 

要件4：契約違反が違法であること

契約違反が軽微なものではなく、法律的に違法と認められる内容であることも必要です。違法性の判断基準には、以下の要素が含まれます

• 契約の性質と内容
• 違反の重大性
• 当事者への影響の程度

例えば、引渡し期日を数日過ぎただけの遅延や、小さなミスは軽微な違反として扱われる可能性があります。一方で、主要な契約義務の未履行や、故意による履行拒否は違法性が認められるケースが多いです。

これを証明するためには、契約書の内容に基づき、違反の重大性を裏付ける具体的な証拠を準備する必要があります。

 

 

 

債務不履行が引き起こす違約解除｜注意すべき事例

債務不履行が発生した場合、契約当事者の一方が契約を解除する法的な権利を行使することが可能となります。この章では、債務不履行の具体例と、解除手続きの流れを詳しく説明します。

 

債務不履行の具体例

債務不履行とは、契約に基づく義務を履行しない、または不適切に履行する状況を指します。以下に代表的な例を挙げます

売主による債務不履行の例

• 物件の引き渡しが契約書に明記された期日を過ぎても行われない
• 物件が契約内容に反している（例：解体が行われていない、測量が不十分など）

買主による債務不履行の例

• 売買代金の支払いを期限内に行わない
• 自己都合で金融機関からの融資を失い、支払い能力を喪失する

 

このような状況が発生すると、当事者間の信頼関係が崩壊し、取引そのものが成立しなくなる可能性があります。

 

債務不履行が認められた場合の解除手続き

債務不履行が確認された場合、契約解除のために以下の手続きを行う必要があります

催告を実施する

• 相手方に対して義務を果たすよう正式に要求します。この手続きは、民法第541条に基づいて行われ、契約解除を正当化するための重要なプロセスです。催告内容は、配達証明付き内容証明郵便を使用して記録を残すことが推奨されます。

履行の猶予期間を設ける

• 相手方が義務を履行できるよう、合理的な期間（通常10日前後）を設定します。これにより、解除手続きが適法であることを担保します。

解除の意思を通知する

• 相手方が催告にも応じず履行が行われない場合、契約解除の意思を明確に通知します。この通知も内容証明郵便を利用することで、法的な証拠とすることが可能です。

解除後の義務を履行する

• 契約解除が成立した場合、原状回復や損害賠償請求などの後続義務に対応します。

 

これらの手続きを適切に行うことで、違約解除を法的に有効な形で進めることができます。

 

 

違約解除後の義務｜原状回復や違約金の請求について

契約解除が成立した後、当事者双方には特定の義務が発生します。これらの義務を正確に理解し、迅速に対応することが重要です。

 

原状回復義務とは？その内容と範囲

原状回復義務とは、契約解除後に契約締結前の状態に戻すために必要な措置を講じる義務を指します。これには以下が含まれます

売主の原状回復義務

• 物件がすでに引き渡されている場合、買主から物件を返還してもらう
• 受け取った手付金や売買代金を全額返還する

買主の原状回復義務

• 物件を売主に返還する
• 使用や損傷があった場合、その修繕費用を負担する

具体例として、物件が一部損傷している場合には、買主が修繕費を負担する義務が生じる場合があります。これにより、当事者間の公平性を保つことが求められます。

 

違約解除による違約金の請求

違約解除が発生した場合、契約書に定められた違約金を請求することが一般的です。違約金の請求は、契約違反により発生した損害を補填するための手段であり、以下のポイントを理解しておくことが重要です

違約金の基準

• 契約書に具体的な金額や割合が記載されている場合、その内容が優先されます
• 一般的には、売買代金の10%から20%程度が違約金として設定されることが多いです

違約金の支払い義務者

• 契約違反をした当事者が違約金を支払います。例えば、買主が代金を支払わなかった場合や、売主が物件を引き渡さなかった場合が該当します

実務上の注意点

• 売買契約書には、違約金に関しては、現に生じた損害額の多寡を問わず、相手方に増減を請求することは出来ないものとすると定めており、実損害額が予定より多かろうが少なかろうが違約金の増減の請求はできない事となっています。

違約金の請求を正確に行うことで、契約違反による損害を最小限に抑えることができます。同時に、契約書の内容を事前に確認し、明確な条項を設けておくことがトラブル防止の鍵となります。

 

 

違約金の基本知識｜不動産取引での意味と設定方法

違約金とは、不動産取引において契約違反で解除となった際に、あらかじめ定めた金額を支払う制度です。この仕組みは、違反抑止と損害補填の役割を果たします。

不動産取引では、違約金は売買代金の10%から20%が一般的で、契約書に明記されることが推奨されます。過大な違約金は裁判所で減額される可能性があるため、合理的な設定が必要です。

また、金額や支払い条件を明確にすることで、トラブルを未然に防ぎ、契約の履行をスムーズに進められます。適切な違約金条項は、信頼関係の維持に大きく寄与します。

 

違約金と損害賠償の違い

違約金と損害賠償は、契約違反が発生した場合に用いられる救済手段ですが、それぞれの目的と法的性質には明確な違いがあります。

違約金の特徴

• 事前に契約書で定められた金額を支払う義務
• 契約違反そのものを抑止し、当事者間のリスクを軽減するために設定されます
• 例えば、買主の債務不履行により契約違反による解除となった場合、売主に違約金を支払い（支払い済みの手付金で足りない場合はその差額を支払う）、契約は解除となります

損害賠償の特徴

• 実際に発生した損害を補填するための金額
• 契約違反と損害の因果関係を証明する必要があります
• 例えば、物件の引渡しが遅れた結果、売主が追加の保管費用を負担した場合がこれに該当します

これらの違いを理解することで、契約書作成時やトラブル発生時に適切な判断を下すことが可能になります。

 

違約金の相場は10～20％｜その背景と理由

不動産取引における違約金の相場は、一般的に売買代金の10%から20%程度とされています。この範囲内で設定される背景には、以下の要因があります

取引リスクの調整

契約違反による損失リスクを軽減するため、取引金額に比例して違約金が設定されます。

不動産取引の慣行

不動産業界では、10～20%が長年の慣行として認知されています。この割合は、取引規模や損害の程度に基づいて妥当とされています。

法律的背景

民法第420条に基づき、違約金は合理的な金額であることが求められています。

よって、違約金は『損害賠償の予定』と推定されるため、取引上のリスク等を勘案して、取り決めていく必要がある。

 

 

違約金を支払った場合の解除成立条件

違約金を支払うことで契約解除が成立する条件は、契約書の内容や当事者の合意によって異なります。以下は一般的な条件です

違約金の支払い完了

買主または売主が解除を申し出る際、契約書で定められた金額を支払うことで解除が成立します。

解除条項の遵守

契約書に記載された解除に関する条件（例：通知方法や期限）をすべて満たす必要があります。

履行意志の確認

契約解除前に、相手方が義務を履行する意志を示していないことを確認することが重要です。

 

これらの条件を満たすことで、契約解除が適法に進められ、後のトラブルを防ぐことができます。

 

 

契約解除を巡るトラブル事例とその解決策

契約解除は、不動産取引において重要なプロセスですが、不適切な対応や手続きの不備によりトラブルが発生することがあります。この章では、具体的な事例とその解決策を解説します。

 

実際に起きたトラブルケース

買主の契約解除後の引渡し拒否

• 契約解除後、買主が物件の引渡しを拒否し、売主が原状回復を行えなくなった事例があります。この場合、売主はまず弁護士を通じて交渉を試み、交渉が不成立の場合には裁判所に強制執行を申し立てる手続きを取りました。最終的に、裁判所の執行命令に基づき物件が返還されました。

内容証明（催告）したにもかかわらず連絡が取れない

• 買主が資金の準備をして、決済日を迎えるも『手付金を返すから契約を解除したい』と売主から無理な要望が出てきました。再三履行の催促をしても、埒が明かないので、契約書通りに契約違反による解除の手続きを踏むも、連絡が取れなくなり、手付金の返還・違約金の支払いもない状態に。
• 結果、弁護士に依頼をして、手付金と違約金を回収

 

トラブル回避のために契約書に盛り込むべき内容

契約解除に伴うトラブルを回避するためには、以下の内容を契約書に明確に記載しておくことが重要です。

解除条項の明確化（最優先）

契約解除の条件、通知方法、期限を具体的に記載します。

違約金額とその適用条件

違約金の金額や適用範囲を詳細に記載し、当事者間の解釈のズレを防ぎます。

原状回復の手続きの記載

契約解除後の物件返還や修繕手続きの詳細を明示します。

紛争解決条項

仲裁、調停、裁判など、トラブル発生時の対応方法を記載します。

 

これらの内容を盛り込むことで、契約解除に関連するリスクを軽減し、トラブルの発生を未然に防ぐことができます。

これらの準備を通じて、契約解除に伴うリスクを軽減し、スムーズな取引を実現しましょう。

 

 

不動産売買契約書に盛り込む違約解除条項のポイント

不動産売買契約では、違約解除条項を正確に設定することがトラブル回避の鍵です。契約解除を巡るトラブルの多くが、条項の不備に起因しているとされ、これらの条項はリスク回避だけでなく、当事者間の信頼関係を強化する重要な役割を果たします。この章では、具体的な条項例やその書き方、また条項が不十分な場合のリスクについて詳しく解説します。

 

必要な条項の具体例とその書き方

解除条件の明確化

• 書き方例

「売主または買主が引渡し日を遅延した場合、30日以内にこの契約が完了しない場合、売主または買主は本契約を解除することができる。その場合は本契約書第〇条（契約違反による解除）の条項を適用するものとします。」

• ポイント

解除条件は具体的かつ合理的に設定することが重要です。例えば、買主が支払いを滞らせた際、明確な条項があれば売主は迅速に手続きを進められます。また、このような条件を設定することで、遅延をした相手方に対して履行を促す効果も期待できます。

通知方法の規定

• 書き方例

「契約解除を通知する場合、書面による通知を内容証明郵便で送付することを必須とする。」

• ポイント

内容証明郵便は、通知の記録を残し、法的効力を証明するために有効です。この方法はトラブル時の証拠としても活用できます。さらに、通知方法を明確に定めることで、当事者間の誤解を防ぎ、スムーズな解決につながります。

違約金の設定

• 書き方例

「買主が契約を違反した場合、売主に売買代金の20%を違約金として支払うものとする。」

• ポイント

金額は合理的に設定し、裁判所で減額されるリスクを抑える必要があります。違約金の額を適切に設定することは、契約違反の抑止効果を高めると同時に、トラブル発生時の対応を簡略化します。

原状回復義務

• 書き方例

「契約解除後、買主は物件を契約締結前の状態に戻す義務を負うものとする。」

• ポイント

明確な義務を定めることで、責任範囲が不明確になるのを防ぎます。この義務は物件の使用状況や損傷程度に応じて具体化することが推奨されます。

 

契約解除条項が不十分だった場合のリスク

法的トラブルの発生

• 条項が曖昧だと、解釈の相違によるトラブルが発生しやすくなります
• 例：解除条件が不明確なため、契約解除が無効と判断されるケースもあります。このような状況では、裁判による解決が必要になることが多く、時間的・費用的な負担が増加します。

損害賠償請求の増加

• 違約金や損害賠償の範囲が契約書に記載されていない場合、過剰な請求を受ける可能性があります。このリスクは契約書を作成する際に事前に精査することで軽減できます。

取引の信頼性低下

• 不明確な条項は相手方の信頼を損ない、将来的な取引機会の喪失につながります。特にビジネス取引では、一度失った信頼を取り戻すのは非常に困難です。

 

対策として、契約書作成時に専門家の助言を得て、内容を精査することが推奨されます。加えて、最新の法的規定や判例を反映することで、より効果的な条項を設けることが可能です。

 

 

違約解除に関する法律や判例の知識

法律や判例の理解は、契約解除に伴うリスク管理の基本です。全国で年間何十件もの裁判が違約解除を巡って争われ、多くの事例で契約書の不備が指摘されています。これらの事例から得られる教訓を活用し、契約書の内容を強化することが重要です。この章では、過去の判例と専門家のアドバイスをもとに、実務に役立つ知識を提供します。

 

過去の判例から学ぶ違約解除の成立条件

ケーススタディ：買主の履行遅延

• 判例

買主が売買代金を期限内に支払わなかった事例では、売主が内容証明郵便で催告し、合理的な期間を設けた後に解除が認められました。

• ポイント

催告と猶予期間の設定が解除成立の重要な要素です。また、このケースは、契約解除のプロセスを詳細に記録する重要性も示しています。

 

ケーススタディ：契約解除後の違約金争い

• 判例

違約金が売買代金の50%と過大だったため、裁判所で20%に減額されました。

• ポイント

違約金は合理的な範囲内で設定する必要があります。特に、契約書に記載された金額が市場慣行から大きく逸脱している場合、裁判所による修正が加えられる可能性があります。

 

法律専門家によるトラブル回避のアドバイス

• 契約書作成時に専門家を活用する

弁護士や不動産コンサルタントに依頼し、法律的に妥当な内容を確認してもらいます。専門家の意見を取り入れることで、契約書の品質が大幅に向上します。

• 最新の法律改正情報を反映する

民法改正などの変更を随時確認し、契約内容をアップデートすることが重要です。例えば、2020年の民法改正では、契約解除に関する催告や履行遅延の規定が変更され、実務に大きな影響を与えました。この変更を反映しない契約書は、法的リスクを伴います。

• トラブル発生時の初動対応を徹底する

早期に専門家に相談し、法的リスクを最小限に抑えることが推奨されます。特に、契約解除が絡むトラブルでは、初動対応の適切さがその後の解決スピードとコストに大きく影響します。

 

これらのアドバイスを実践することで、違約解除を巡るトラブルを回避し、取引を円滑に進めることができます。また、これにより当事者間の信頼が強化され、今後の取引がスムーズに進む基盤が構築されます。

 

 

不動産取引における安心と信頼のパートナー

不動産取引は、人生において非常に重要な決断のひとつです。本コラムをお読みいただき、違約解除や契約条項についての理解が深まったことと思います。しかし、実際に不動産の購入や売却を進める際には、さらに専門的な知識や地域の市場動向を踏まえたアドバイスが必要です。

 

地域に根ざした確かなサポート

松屋不動産販売株式会社では、愛知県と静岡県西部を中心に、不動産の売買仲介を専門に行っております。地域密着型のサービスを基盤に、豊富な経験と実績を活かし、大切な取引を全力でサポートいたします。我々は、過去５年間において地域内で累計1500件以上の成功事例を通じ、多くのお客様に信頼と安心を提供してきました。

 

購入をご検討の方へ：非公開物件へのアクセス

不動産購入をご検討の方は、ぜひ当社の会員登録をご利用ください。会員登録を行うことで、非公開物件や最新の市場情報にアクセスが可能です。現在、会員限定で約1000件以上の非公開物件情報をご提供しており、日々新しい情報が追加されています。さらに、ご来店いただければ、経験豊富なスタッフが直接お話を伺い、お客様のご要望に合った最適な物件をご提案いたします。

• 会員登録でできること

非公開物件の閲覧

最新の市場動向に基づく優良物件情報の受け取り

• 次のステップ：来店予約

来店予約をしていただくことで、より詳細なアドバイスと物件選びのサポートが受けられます。

 

売却をお考えの方へ：簡単査定と戦略的サポート

不動産売却をお考えの方には、簡単で迅速な査定ツールをご用意しております。かんたん自動査定を利用して、お手軽に売却価格を確認いただけます。また、詳細なご相談を希望される場合は、売却査定相談をご利用ください。当社では、最新の市場動向と実績に基づき、適切な査定と戦略的なサポートを提供し、最良の条件での売却をお手伝いいたします。

 

売却相談の流れ

• かんたん自動査定（愛知県の方・静岡県の方）で価格を確認
• 必要に応じて売却査定相談（愛知県の方・静岡県の方）をご利用
• 専門家による具体的な売却計画のご提案

 

松屋不動産販売の安心と信頼

私たち松屋不動産販売株式会社は、お客様の安心と満足を第一に考えたサービスを提供しております。たとえば、当社が行った調査では、90%以上のお客様が「初めての不動産取引でも安心して進められた」と高い評価を寄せてくださいました。また、地域密着型の取り組みを重視し、愛知県と静岡県西部における信頼されるパートナーとしての地位を築いております。

 

実績

• 過去５年間で累計1500件以上の成功事例
• 地域密着型のきめ細やかなサービス

不動産取引の第一歩を、ぜひ私たちと一緒に踏み出してください。皆さまのお問い合わせを心よりお待ちしております。

代表取締役 佐伯 慶智